3 ДОКУМЕНТА ПЕРЕД СДЕЛКОЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Как проверить квартиру до подписания договора и не потерять деньги

ВВЕДЕНИЕ

Покупка или продажа квартиры — одна из самых крупных сделок в жизни. И одна из самых рискованных, если подойти без подготовки. Большинство споров и судебных дел возникают из-за трёх документов, которые не проверили вовремя.

Этот гайд — практическая инструкция: какие документы запрашивать, на что смотреть, какие «красные флаги» должны остановить и что делать, если проблему нашли.

1. ВЫПИСКА ИЗ ЕГРН

Что это

Главный документ, подтверждающий, кто владеет объектом, на каком праве и есть ли ограничения.

Где получить

Росреестр, Госуслуги, МФЦ, онлайн-сервисы банков и риелторских платформ.

Что проверить

• ФИО собственника — сверьте с паспортом продавца.
• Вид права — должно быть «собственность».
• Кадастровый номер и площадь — сверьте с документами.
• Обременения: ипотека, арест, запрет на регистрацию, аренда, сервитут.
• Дата выписки — не старше месяца.

2. ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ

Что это

Документы, на основании которых у продавца возникло право собственности: договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследстве, решение суда, договор мены.

Что проверить

• Цепочка переходов права — не должно быть пробелов.
• Основание: наследство (риск оспаривания), дарение (риск мнимости), приватизация (если были несовершеннолетние — нужна опека).
• Согласие супруга — нотариальное, если объект куплен в браке.
• Отказ от преимущественного права — для долевой собственности.
• Разрешение опеки — если были несовершеннолетние.

3. СПРАВКА О ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ ЛИЦАХ

Что это

Документ, показывающий, кто зарегистрирован в квартире на текущую дату: выписка из домовой книги, справка по форме 9, выписка из лицевого счёта.

Где получить

МФЦ, управляющая компания, Госуслуги, паспортный стол.

Что проверить

• Кто зарегистрирован — даже если продавец выписался, могут остаться другие.
• Несовершеннолетние — нужна опека.
• Лица с правом пользования — отказавшиеся от приватизации.
• Долги по ЖКХ, капремонту, электроэнергии.
• Лицевой счёт — должен быть на продавца.

ДОПОЛНИТЕЛЬНО

В зависимости от ситуации могут потребоваться: согласие супруга, разрешение опеки, отказ от преимущественного права, справки ПНД/НД, проверка продавца (ФССП, суды, банкротство), проверка объекта (техпаспорт, оценка).

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ НАШЛИ ПРОБЛЕМУ

1. Не подписывайте договор и не передавайте деньги.
2. Запросите дополнительные документы.
3. Проконсультируйтесь с юристом.
4. При необходимости откажитесь от сделки.
5. Если проблема решаема — зафиксируйте условия в договоре.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проверка трёх документов занимает несколько дней, но может сэкономить миллионы рублей и годы судов.

• Выписка из ЕГРН — свежая, не старше 30 дней.
• Правоустанавливающие документы — вся цепочка.
• Справка о зарегистрированных — все, кто прописан.

Остались вопросы? Проведу бесплатную первичную консультацию.

© Киракосян Лиана Эмировна, 2026. Все права защищены.
Копирование и распространение без согласия автора запрещено.