«9 ДОКУМЕНТОВ
ДЛЯ ПРОДАЖИ ИЛИ СДАЧИ НЕДВИЖИМОСТИ»

Главный документ, который подтверждает ваше право собственности. Без неё сделку не зарегистрируют в Росреестре.

Где получить: МФЦ или сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru). Электронная выписка приходит за 1–3 дня.

Срок действия: желательно не старше 3–7 дней на дату сделки.

Документ, на основании которого вы стали собственником. Это может быть:

• договор купли-продажи
• договор дарения
• свидетельство о праве на наследство
• договор приватизации
• решение суда

Где получить: он должен быть у вас на руках. Если утерян — запросите дубликат у нотариуса или в Росреестре.

Если квартира куплена в браке — она считается совместной собственностью. Продать без согласия супруга нельзя: сделку оспорят.

Где получить: у любого нотариуса. Стоимость — 1 000–2 000 ₽. Делается за один визит.

Когда НЕ нужно:

• квартира получена по наследству или в дар
• есть брачный договор, по которому квартира — только ваша
• вы не состоите в браке

Если в квартире есть доля несовершеннолетнего — продажа без разрешения опеки незаконна. Опека должна убедиться, что ребёнку предоставят жильё не хуже.

Где получить: в органах опеки по месту жительства. Заявление рассматривают до 15 дней.

Что нужно для опеки: документы на альтернативное жильё, где будет выделена доля ребёнку.

Покупатель не хочет платить ваши долги. Арендатор — тем более. Справка подтверждает, что долгов нет.

Где получить: управляющая компания, ТСЖ или через Госуслуги. Бесплатно. Делается за 1–5 дней.

Что включает: долги по ЖКХ, электричеству, воде, газу, капремонту.

Показывает, кто прописан в квартире. Покупатель хочет знать, что после сделки ему не придётся выписывать чужих людей через суд.

Где получить: МФЦ, паспортный стол, управляющая компания. Выдают в день обращения.

Виды справок:

• Форма 9 — кто прописан сейчас
• Форма 12 — кто был прописан и выписан (история)

Главный документ, который регулирует отношения с арендатором. Без него вы не сможете взыскать долг, выселить жильца или доказать свои права.

Что должно быть в договоре:

• срок аренды и порядок расторжения
• размер платы и дата платежа
• кто платит за коммуналку
• опись имущества и его состояния
• ответственность за порчу
• условия по залогу / депозиту

Нужен ли нотариус: нет. Договор найма между физлицами достаточно подписать в простой письменной форме. Но если сдают юрлицу — договор аренды регистрируется в Росреестре.

Документ, фиксирующий фактическую передачу квартиры и ключей. Без акта договор считается неисполненным.

Что должно быть в акте:

• адрес и описание объекта
• состояние квартиры и имущества
• показания счётчиков
• ключи переданы (количество)
• подписи сторон и дата

Сдавать квартиру «в чёрную» — риск. Штраф за неуплату налогов: 20–40% от суммы, плюс пени. Легально сдавать можно двумя способами:

• Самозанятость (НПД): налог 4% при сдаче физлицу, 6% — юрлицу. Регистрация за 5 минут через приложение «Мой налог». Декларация не нужна — налог считается автоматически.
• Декларация 3-НДФЛ: налог 13%. Подавать раз в год до 30 апреля. Подходит, если вы уже подаёте декларацию по другим доходам.

Где оформить самозанятость: приложение «Мой налог», сайт lknpd.nalog.ru, банки (Сбер, Тинькофф, ВТБ).