Проверьте, что именно вы продаёте и нет ли запретов

Прежде всего, закажите актуальную выписку из ЕГРН. Это главный документ, который подтверждает, что доля действительно ваша, и показывает всех собственников.

Как заказать онлайн (Госуслуги):

1. Зайдите на Госуслуги → раздел «Недвижимость» → «Предоставление сведений из ЕГРН».
2. Нажмите «Заказать выписку».
3. Укажите кадастровый номер квартиры (или адрес).
4. Выберите «Об основных характеристиках и зарегистрированных правах».
5. Оплатите госпошлину (около 300–400 ₽) и ждите. Электронная выписка придёт в личный кабинет в течение 1–3 рабочих дней.

Что проверить в выписке:

• Размер вашей доли (например, 1/3).
• Нет ли арестов, запретов или ипотеки (раздел «Ограничения/обременения»). Если они есть — продать долю без их снятия нельзя.
• Кто ещё указан собственником (их ФИО и размер долей).

Уведомьте других собственников (это обязательно!)

По ст. 250 ГК РФ у других собственников есть преимущественное право покупки вашей доли по той же цене и на тех же условиях [citation:1][citation:6]. Если вы этого не сделаете, сделку могут оспорить в суде.

Как правильно уведомить:

1. Составьте письменное извещение для каждого собственника. В нём укажите: размер доли, цену, порядок оплаты, срок ответа (30 дней) [citation:4].
2. Отправьте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении через Почту России. Сохраните чек и опись — это доказательство для нотариуса [citation:5].
3. Ждите 30 дней с момента, когда они получили письмо (или с момента, когда письмо вернулось из-за неполучения).

Если они согласятся купить — вы обязаны продать им, а не третьему лицу. Если откажутся или промолчат — можете продавать любому покупателю .

Подготовьте пакет документов

Когда 30 дней прошли (или получены отказы), соберите документы для нотариуса:

• Ваш паспорт.
• Выписка из ЕГРН (свежая, не старше 30 дней).
• Правоустанавливающий документ на долю (договор приватизации, свидетельство о наследстве, договор купли-продажи).
• Доказательства уведомления других собственников (почтовые квитанции, описи, или нотариальное свидетельство).
• Письменные отказы от других собственников (если они их дали).
• Нотариальное согласие супруга на продажу (если доля куплена в браке) .
• Разрешение органов опеки (если среди собственников есть несовершеннолетний) .

Найдите покупателя и согласуйте цену

Разместите объявление на Авито, Циан или Юле. Обязательно укажите: «Продаётся доля в квартире» (а не квартира целиком).

Что важно знать про цену:

• Доля стоит дешевле, чем «квадратный метр» в целой квартире. Дисконт обычно составляет 15–35% [citation:3].
• Если вы продаёте «идеальную» долю (не выделенную в натуре), покупатель понимает, что не сможет просто «заехать и жить». Это снижает цену.
• Цена в объявлении должна совпадать с ценой в уведомлении, которое вы отправили другим собственникам. Если вы снизите цену для третьего лица, не предложив её сначала сособственникам, сделку могут оспорить.

Оформите сделку у нотариуса (обязательно)

Сделки с долями обязательно удостоверяются нотариусом (ст. 42 ФЗ-218) [citation:6]. Без нотариуса Росреестр не зарегистрирует переход права.

Что делает нотариус:

• Проверяет ваши документы и документы покупателя.
• Проверяет, что вы правильно уведомили других собственников.
• Составляет проект договора купли-продажи доли.
• Удостоверяет договор и сам отправляет документы в Росреестр (электронно).

Сколько стоит (тарифы 2026):

• Госпошлина: 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ .
• Услуги правового характера (техническая работа): обычно 3 000–10 000 ₽ в зависимости от сложности .

Безопасно получите деньги

Это самый важный этап. Никогда не передавайте крупные суммы наличными без защиты. Используйте один из двух способов:

Способ 1: Аккредитив (самый надёжный).

• Покупатель открывает аккредитив в банке в вашу пользу (деньги «замораживаются» на счёте).
• Вы подписываете договор у нотариуса, нотариус отправляет документы в Росреестр.
• После регистрации перехода права (покупатель становится собственником) банк переводит деньги вам.
• Если сделка срывается — деньги возвращаются покупателю.

Способ 2: Банковская ячейка.

• Покупатель кладёт деньги в ячейку. Вы получаете доступ к ней только после регистрации сделки.
• Минус: нужно проверять подлинность купюр и оформлять дополнительные документы.

Дождитесь регистрации и получите выписку

После подписания договора нотариус отправляет документы в Росреестр электронно.

Сроки регистрации:

• Через нотариуса: 1–3 рабочих дня [citation:8].
• Если по какой-то причине подаёте сами через МФЦ: 5–7 рабочих дней .

После регистрации закажите новую выписку из ЕГРН. В ней собственником доли будет указан покупатель. Это финальное подтверждение, что сделка состоялась.

Проверьте налоги (если владели долей меньше срока)

Если вы владели долей более 3 лет (или 5 лет в некоторых случаях) — налог платить не нужно, декларацию подавать не надо.

Если менее 3 лет — нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую по месту жительства (или через личный кабинет на сайте ФНС) до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля.

Как уменьшить налог: можно использовать вычет — 1 млн рублей (пропорционально вашей доле) или документально подтверждённые расходы на приобретение этой доли.