Как узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу

Пошаговая инструкция: как узнать кадастровую стоимость по адресу

12 шагов, которые помогут найти кадастровую стоимость любого объекта недвижимости, проверить данные оценки и рассчитать налог

Кадастровая стоимость — это результат оценки объекта недвижимости на основе ценообразующих факторов в соответствии с законодательством РФ. Она используется как налоговая база для земельного налога и налога на имущество физических лиц. Часто она завышена, и знать её важно — чтобы понимать свои расходы и при необходимости оспорить.

Все действия разбиты на 3 этапа — по 4 шага в каждом. Инструкция применима для квартир, домов, земельных участков и коммерческих объектов. Все сервисы в инструкции — бесплатные. Учтены особенности для Москвы.

Этап 1. Поиск кадастровой стоимости по адресу

Шаг 1. Найдите объект на публичной кадастровой карте

Что это: Публичная кадастровая карта — бесплатный сервис Росреестра (pkk.rosreestr.ru), где можно найти любой объект по адресу и увидеть его кадастровый номер и стоимость.

Как найти:

Откройте сайт pkk.rosreestr.ru.
В строке поиска введите адрес (город, улица, дом, квартира).
Кликните на найденный объект — появится окно с кадастровым номером, стоимостью и площадью.
Запишите кадастровый номер — он понадобится для следующих шагов.

Красные флаги:

Объект не найден — возможно, адрес указан неполно или в другой форме
Кадастровая стоимость не отображается — данные ещё не внесены
Объектов несколько — уточните адрес (корпус, строение, литера)

Шаг 2. Используйте справочный сервис Росреестра

Что это: Сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» — позволяет узнать кадастровую стоимость по адресу или кадастровому номеру без регистрации.

Как найти:

Откройте сервис по прямой ссылке: lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online (с mos.ru переадресует именно сюда).
Или через сайт: rosreestr.gov.ru → «Сервисы» → «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Введите адрес или кадастровый номер.
Нажмите «Сформировать запрос» — появится кадастровый номер, стоимость и статус объекта.
Если статус «учтён» — всё в порядке. Если «ранее учтён» — данные могут быть неполными.

Важно: этот сервис показывает справочную информацию. Если вам нужен официальный документ с печатью или данные на определённую дату — закажите выписку из ЕГРН (шаг 5).

Красные флаги:

Статус «ранее учтён» — кадастровая стоимость может отсутствовать, нужен запрос через МФЦ
Адрес не находится — попробуйте сокращения: «ул.» вместо «улица», «д.» вместо «дом»
Сервис выдаёт ошибку — попробуйте в рабочее время, ночью он часто перегружен

Шаг 3. Найдите кадастровый номер через Госуслуги

Что это: Госуслуги — способ получить выписку из ЕГРН бесплатно. Нужна подтверждённая учётная запись. Онлайн-выписка доступна только по объектам, правообладателем которых вы являетесь.

Как найти:

Войдите на gosuslugi.ru → найдите услугу «Выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости».
Введите адрес или кадастровый номер (если уже нашли на карте).
Заполните данные заявителя и приложите скан документа на объект.
Выписка приходит в личный кабинет в течение 3 рабочих дней. Бесплатно.

Красные флаги:

Учётная запись не подтверждена — выписку не получить, нужно подтвердить через банк или МФЦ
Срок 3 рабочих дня — если нужно быстрее, используйте публичную карту или справочный сервис
Вы не собственник — онлайн-выписку через Госуслуги не получить, обращайтесь в МФЦ

Шаг 4. Поймите, как и когда определяется кадастровая стоимость

Что это: Кадастровую стоимость определяют двумя путями: при кадастровом учёте (когда объект только появляется) и в результате государственной кадастровой оценки (ГКО) — массовой оценки по решению региональных властей.

Как часто проводится ГКО:

Очередная оценка — через 4 года с года проведения последней.
В городах федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) — через 2 года.

Важно для Москвы: если кадастровая стоимость была установлена в результате ГКО в 2025 году, а в 2026-м вы её оспорили, срок до следующей оценки отсчитывается всё равно с 2025 года, а не с 2026 года. Оспаривание не обнуляет таймер переоценки.

Красные флаги:

Стоимость не менялась более 4 лет (2 лет для Москвы) — возможно, скоро будет переоценка
Стоимость резко выросла после переоценки — проверьте, не изменился ли вид использования
Объекту присвоен неверный вид разрешённого использования — основание для оспаривания

Этап 2. Официальные документы и проверка данных оценки

Шаг 5. Закажите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости

Что это: Выписка из ЕГРН — официальный документ с печатью Росреестра. Нужен для суда, налоговой, банков. Готовится в течение 3 рабочих дней со дня регистрации заявления.

Способы получения:

Онлайн через Госуслуги: бесплатно, 3 рабочих дня. Только для объектов, правообладателем которых вы являетесь. Приходит в личный кабинет.
Лично через МФЦ «Мои документы»: бесплатно, 3–5 рабочих дней. При себе иметь паспорт. Документ на бумажном носителе можно забрать лично — но только если заявление вы подавали лично.
По почте: отправьте запрос почтовым отправлением на адрес офиса филиала Роскадастра (адреса — на kadastr.ru/feedback/).
Через сайт Росреестра: платно, 460 ₽ за электронную выписку, 1–3 дня.

Важно для Москвы: в офисах Роскадастра по Москве подать заявление на получение выписки из ЕГРН лично нельзя. Используйте МФЦ «Мои документы», Госуслуги или сайт Росреестра.

Красные флаги:

Платные сервисы (ЦИАН, Авито) предлагают выписку за 300–500 ₽ — это посредники, проще через Росреестр
Выписка без печати — неофициальная, для суда не подойдёт
Дата выписки старше 30 дней — для суда или комиссии нужна свежая

Шаг 6. Запросите справку о кадастровой стоимости

Что это: Справка содержит только кадастровую стоимость и дату её определения. Проще и быстрее, чем полная выписка. Нужна для расчёта налога и оспаривания.

Как получить:

Через МФЦ — бесплатно, 3–5 рабочих дней.
Через сайт Росреестра — бесплатно, 1–3 рабочих дня. Для входа нужна учётная запись на Госуслугах (ЕСИА).
Укажите кадастровый номер и адрес объекта.
Справка приходит в электронном виде (PDF) или на бумаге — на выбор.

Красные флаги:

Справка не содержит правоустанавливающей информации — для сделок нужна полная выписка
Дата определения стоимости в справке не совпадает с датой на карте — данные обновились, закажите свежую

Шаг 7. Проверьте данные, использованные для оценки (Фонд данных ГКО)

Что это: Сведения о том, как проводилась государственная кадастровая оценка, хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Там можно увидеть, какие факторы учитывались и почему стоимость именно такая.

Где посмотреть:

На сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru, раздел «Фонд данных государственной кадастровой оценки»).
На сайте mos.ru.
На сайте ГБУ «Городской центр имущественных платежей» (gcgs.ru).
Для работы с сервисом нужен кадастровый номер объекта.

Красные флаги:

В Фонде данных нет сведений — оценка проводилась давно, данные не оцифрованы
Указан неверный вид использования или категория земель — основание для оспаривания
Удельные показатели стоимости значительно отличаются от соседних участков

Шаг 8. Запросите разъяснения по оценке

Что это: Если вы не согласны с оценкой или хотите понять, как она проводилась, можно запросить разъяснения. Для объектов в Москве этим занимается ГБУ «Городской центр имущественных платежей».

Как подать запрос (для Москвы):

Онлайн на mos.ru — через личный кабинет.
Онлайн на Госуслугах — через личный кабинет.
Онлайн на портале НСПД (Национальная система пространственных данных) — войдите через учётную запись Госуслуг, раздел «Подать обращение о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости».
По email: cgs@property.mos.ru.
Лично или почтой: 115114, Москва, улица Кожевническая, дом 1, строение 1.

Совет: запрос разъяснений — это не оспаривание. Он помогает понять логику оценки и собрать аргументы для будущего оспаривания. Ответ обычно приходит в течение 30 дней.

Красные флаги:

Разъяснения не устраивают — это не решение проблемы, а лишь информация. Для изменения стоимости нужно оспаривание.
Ответ не пришёл в течение 30 дней — направьте повторный запрос или жалобу в Росреестр

Этап 3. Анализ и расчёт налога

Шаг 9. Сравните кадастровую и рыночную стоимость

Что это: Если кадастровая стоимость выше рыночной — вы переплачиваете налог. Сравнение помогает понять, есть ли смысл оспаривать.

Как сравнить:

Найдите цены аналогичных объектов на ЦИАН, Авито, Домклик.
Возьмите 3–5 аналогов, посчитайте среднюю цену за квадратный метр.
Сравните с кадастровой стоимостью за квадратный метр.
Разница более 15% — повод задуматься об оспаривании.

Красные флаги:

Кадастровая выше рыночной на 30% и более — оспаривать почти точно выгодно
Кадастровая ниже рыночной — не оспаривайте, налог вырастет
Аналогов мало (уникальный объект) — нужна профессиональная оценка

Шаг 10. Рассчитайте налог на имущество

Что это: Налог на имущество физлиц рассчитывается от кадастровой стоимости. Ставки зависят от типа объекта и региона.

Формула расчёта:

Налог = (кадастровая стоимость − вычет) × ставка × коэффициент.

Вычет для квартиры: 20 кв. м (не облагаются налогом).

Вычет для дома: 50 кв. м.

Вычет для комнаты: 10 кв. м.

Ставка:

0,1% — для квартир, домов, комнат, гаражей (регион может дифференцировать от 0 до 0,3%).
2% — для торговой и административной недвижимости (офисы, магазины, общепит).
2,5% — для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн ₽.
0,5% — для прочих объектов, не попавших в категории выше.

Коэффициент: применяется в течение переходного периода, когда регион переходит на кадастровый налог (первый год перехода — 0,2, второй — 0,4, третий — 0,6, четвёртый — 0,8, с пятого года — 1,0). В большинстве регионов переходный период уже завершён, и коэффициент равен 1,0. В Москве переходный период закончился в 2019 году.

Красные флаги:

Налог резко вырос — кадастровая стоимость пересчитана при переоценке
Вычет не применён — налоговая могла не учесть льготу, подайте заявление
Ставка 2% вместо 0,1% — возможно, объекту присвоен неверный вид использования

Шаг 11. Проверьте льготы по налогу

Что это: Ряд граждан имеет льготы по налогу на имущество — полное освобождение или дополнительные вычеты.

Кто имеет льготы:

Пенсионеры, инвалиды I и II групп, инвалиды детства, ветераны — освобождение от налога на один объект каждого типа.
Многодетные семьи (3 и более детей до 18 лет) — дополнительный вычет: 5 кв. м на каждого ребёнка для квартир и комнат, 7 кв. м на каждого ребёнка для домов. С 2026 года вычет распространяется также на детей до 23 лет, обучающихся очно.
Льгота применяется к одному объекту каждого типа: одна квартира, один дом, один гараж.
Заявление на льготу подаётся через Госуслуги, МФЦ или личный кабинет ФНС.

Красные флаги:

Льгота не применена автоматически — нужно подать заявление до 1 декабря
У вас несколько квартир — льгота даётся только на одну, выберите с большей стоимостью
Льгота на коммерческую недвижимость не распространяется

Шаг 12. Решите, нужно ли оспаривать стоимость

Что это: Если кадастровая стоимость завышена более чем на 15% — оспаривание, скорее всего, выгодно. Если близка к рыночной — оспаривать бессмысленно.

Что делать:

Если разница менее 15% — не оспаривайте, расходы превысят выгоду.
Если разница 15–30% — оспаривание может быть выгодно, посчитайте налоговую экономию за 2–3 года.
Если разница более 30% — оспаривать почти всегда выгодно.

Подробная инструкция по оспариванию (комиссия, суд, оценщик) — отдельное руководство.

Срок оспаривания: 5 лет с даты внесения оспариваемой стоимости в ЕГРН. Если в регионе прошла очередная массовая кадастровая оценка, оспаривание предыдущей стоимости становится неактуальным — придётся ждать следующей переоценки.

Красные флаги:

Срок оспаривания истёк или прошла новая ГКО — ждите следующей переоценки (через 2–4 года)
Рыночная стоимость выше кадастровой — оспаривание приведёт к росту налога
Объект в плохом состоянии, но оценка не учитывает износ — основание для оспаривания

Что делать, если возникли сложности

Ситуация	Что делать
Объект не находится по адресу	Попробуйте сокращения и другой формат адреса; запросите через МФЦ
Кадастровая стоимость не отображается	Объект «ранее учтён» — закажите выписку через Госуслуги или МФЦ
В Москве не могу подать заявление лично в Роскадастре	Используйте МФЦ «Мои документы», Госуслуги или сайт Росреестра
Не понимаю, почему стоимость такая	Запросите разъяснения в Городском центре имущественных платежей (cgs@property.mos.ru) или через портал НСПД
Стоимость завышена на 15% и более	Изучите процедуру оспаривания (отдельная инструкция за 999 ₽)
Налог рассчитан без вычета	Подайте заявление на вычет через личный кабинет ФНС
Площадь в кадастре не совпадает с фактической	Обратитесь в МФЦ для исправления технической ошибки

Чек-лист на 12 пунктов (для печати)

1	Найти объект на кадастровой карте	☐
2	Проверить через справочный сервис Росреестра	☐
3	Найти через Госуслуги	☐
4	Проверить сроки переоценки	☐
5	Заказать выписку из ЕГРН	☐
6	Запросить справку о стоимости	☐
7	Проверить данные в Фонде ГКО	☐
8	Запросить разъяснения по оценке	☐
9	Сравнить с рыночной	☐
10	Рассчитать налог	☐
11	Проверить льготы	☐
12	Решить, нужно ли оспаривать	☐

3 Документа-ловушки

6 Шагов к безопасности

9 Документов для сделки

Берегите себя и свои деньги! 🏠💎

С уважением,
Ваш информационный консультант