Шаблоны запросов: копируйте и отправляйте

Готовые тексты для мессенджеров и почты. Экономят время и снижают напряжение в переговорах.

Копировать Чат/мессенджер: выписка из ЕГРН

Подскажите, пожалуйста, сможете прислать свежую выписку из ЕГРН на квартиру по адресу [адрес]? Желательно, чтобы дата выписки была не старше 7 дней. Мне важно убедиться, что на объекте нет обременений и собственник совпадает с продавцом. Если удобно — можно ссылкой на файл или скриншотом ключевых полей: собственник, обременения, дата регистрации права. Спасибо!

Копировать Чат: справка об отсутствии долгов

Чтобы исключить риски на сделке, мне важно убедиться в отсутствии долгов. Подскажите, пожалуйста, сможете прислать справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт (не старше 7–10 дней)? Если есть текущие начисления — можно приложить квитанции за последние 3 месяца. Спасибо!

Копировать Почта: универсальный запрос

Прошу предоставить следующие документы для проверки юридической чистоты объекта по адресу [адрес]: 1) Выписка из ЕГРН, дата выдачи не старше 7 календарных дней — для подтверждения отсутствия обременений и соответствия собственника. 2) Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг и взносам на капитальный ремонт, дата не старше 7–10 дней. 3) Нотариальное согласие супруга на продажу (если объект приобретён в браке) либо подтверждение, что согласие не требуется. Готов(а) принять документы в электронном виде с электронной подписью Росреестра либо в виде скан‑копии с печатью МФЦ/УК. Благодарю за сотрудничество!

Копировать Вопрос про маткапитал

При проверке истории квартиры важно понимать, использовался ли материнский капитал при её покупке. Если да — прошу подтвердить, что были выделены доли всем детям и нет претензий со стороны органов опеки. Если маткапитал не использовался — достаточно короткого подтверждения. Спасибо!

Копировать Вопрос про перепланировку

Вижу, что планировка отличается от типовой. Подскажите, есть ли узаконенная перепланировка? Если да, прошу прислать технический паспорт БТИ и документы, подтверждающие согласование изменений. Если перепланировки нет — тоже скажите, чтобы я понимал(а), что всё в исходном состоянии. Спасибо!

Пошаговая инструкция: проверка квартиры на чистоту

Пошаговая инструкция: проверка квартиры на чистоту перед покупкой

12 шагов, которые защитят ваши деньги и нервы

Покупка жилья — это крупнейшее вложение в жизни. Но значительная часть сделок на вторичном рынке несёт риски: банкротство продавца, обременения, запреты на регистрацию, незаконные перепланировки. Эта инструкция поможет выявить их до того, как вы отдадите деньги.

Все проверки разбиты на 3 этапа. В каждом — по 4 шага. Итого 12 пунктов, которые закрывают основные юридические и технические риски.

Этап 1. Проверка продавца и истории квартиры

Шаг 1. Запросите выписку из ЕГРН

Что это: Единый государственный реестр недвижимости — официальный источник, где указаны все собственники, обременения и аресты.

Как проверить:

1. Закажите выписку через Росреестр, МФЦ или онлайн (Госуслуги).

2. Проверьте: кто указан собственником (совпадает ли с продавцом), вид права (собственность, общая долевая, общая совместная — все варианты нормальны), есть ли обременения (ипотека, арест, запрет на регистрацию, аренда, сервитут), дату возникновения права, кадастровый номер и площадь.

3. Сравните данные с тем, что говорит продавец.

4. Заказывайте за 1–7 дней до сделки. 30 дней — допустимый потолок, но не норма. Чем свежее, тем надёжнее.

Красные флаги:

• Собственник не совпадает с продавцом

• Есть ипотека или арест

• Право зарегистрировано недавно (менее 3 лет назад)

• Площадь в ЕГРН меньше, чем в объявлении

• Зарегистрированная аренда или сервитут

Шаг 2. Проверьте правоустанавливающие документы

Что это: Документы, на основании которых возникло право собственности: договор купли-продажи, дарения, наследства, приватизации.

Как проверить:

1. Запросите у продавца копии всех документов.

2. Проверьте цепочку переходов права: кто владел квартирой до него и на каком основании.

3. Убедитесь, что каждый переход был законным.

4. Обратите внимание на основание: наследство (риск оспаривания другими наследниками), дарение (особенно если после него квартира сразу продаётся — возможна попытка скрыть происхождение средств), приватизация с участием несовершеннолетних (нужно разрешение опеки).

Красные флаги:

• В цепочке есть несовершеннолетние, недееспособные или умершие

• Квартира переходила из рук в руки более 3 раз за последние 5 лет

• Дарение, после которого квартира сразу выставлена на продажу

• Дарение от пожилого лица — возможны споры о дееспособности

• Приватизация с участием несовершеннолетних — без опеки сделка незаконна

• Есть расхождения в данных (ФИО, площадь, адрес)

• Документы утеряны или восстановлены

Шаг 3. Проверьте продавца на банкротство и долги

Что это: Если продавец признан банкротом или имеет крупные долги, сделку могут оспорить.

Где проверить:

1. ЕФРСБ (bankrot.fedresurs.ru) — реестр банкротств

2. ФССП (fssprus.ru) — исполнительные производства

3. Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru) — судебные споры

4. ГАС «Правосудие» (sudrf.ru) — суды общей юрисдикции

Красные флаги:

• Продавец в процедуре банкротства

• Против него открыто исполнительное производство

• Он участвует в судебных спорах по недвижимости

• Есть долги по налогам и коммунальным платежам

Шаг 4. Проверьте историю переходов права

Что это: Полная цепочка собственников — от первого до текущего.

Как проверить:

1. Закажите расширенную выписку из ЕГРН о переходах права.

2. Изучите каждого собственника: был ли он дееспособен, не находился ли под опекой, не был ли осуждён.

3. Проверьте, не было ли среди сделок дарения или наследства — они чаще оспариваются.

Красные флаги:

• Частая смена собственников

• Наследство, оформленное менее 3 лет назад

• Дарение + быстрая продажа (квартира подарена и сразу выставлена на рынок)

• Продажа по доверенности — проверьте доверенность отдельно

Этап 2. Проверка квартиры и документов

Шаг 5. Проверьте зарегистрированных лиц

Что это: Справка о лицах, зарегистрированных в квартире. Даже если продавец выписался, могут остаться другие.

Важно: домовые книги отменены с 2018 года. Современный аналог — справка по форме 9 (кто прописан сейчас) или архивная форма 12 (кто был прописан и выписан).

Как проверить:

1. Запросите справку в МФЦ, управляющей компании или паспортном столе.

2. Проверьте: кто зарегистрирован на момент сделки, есть ли несовершеннолетние.

3. Выявите лиц, отказавшихся от приватизации — они сохраняют бессрочное право пользования даже после продажи. Выселить их нельзя.

4. Проверьте детей, чьи родители лишены родительских прав — ребёнок сохраняет право пользования жилым помещением.

Красные флаги:

• Зарегистрированы несовершеннолетние — без разрешения опеки сделка незаконна

• Есть лица, отказавшиеся от приватизации — останутся жить в квартире пожизненно

• Кто-то зарегистрирован, но не проживает — может вернуться

• Продавец не может предоставить справку

Шаг 6. Проверьте коммунальные долги

Что это: Долги по ЖКХ, капитальному ремонту, электроэнергии, газу. Долги по капремонту переходят к новому собственнику по закону. Долги по ЖКХ формально остаются за продавцом, но управляющая компания может отказать в открытии лицевого счёта на ваше имя.

Как проверить:

1. Запросите у продавца справку об отсутствии задолженности (не старше 7–10 дней).

2. Обратитесь в управляющую компанию и ресурсоснабжающие организации.

3. Проверьте: долги по капитальному ремонту (переходят на нового собственника), долги по ЖКХ (УК может заблокировать лицевой счёт), задолженность по электроэнергии и газу.

4. Проверьте налоги: попросите продавца показать справку из ФНС. Чужие долги по ИНН на сайте ФНС проверить нельзя — только свои. Исполнительные производства можно проверить через сайт ФССП (fssprus.ru).

Красные флаги:

• Продавец не может показать квитанции или справку

• Есть задолженность по капремонту — перейдёт к вам

• УК отказывается предоставить информацию

• Долг «небольшой», но обещают погасить после сделки

Шаг 7. Проверьте перепланировки и легальность

Что это: Любые изменения планировки должны быть узаконены. Иначе — штраф или требование вернуть всё как было.

Как проверить:

1. Запросите технический паспорт БТИ.

2. Сравните план с фактическим состоянием квартиры.

3. Проверьте: снос несущих стен, перенос мокрых зон (санузел, кухня), объединение комнат, пристройки и балконы.

Красные флаги:

• План не совпадает с фактическим состоянием

• Перепланировка не узаконена

• Мокрые зоны перенесены («мокрое над сухим»)

• Несущие стены снесены

Шаг 8. Проверьте дополнительные ограничения

Что это: Помимо ипотеки и ареста, в ЕГРН могут быть указаны другие ограничения, не очевидные при первом запросе: сервитут, залог в пользу третьих лиц, зарегистрированный договор аренды.

Как проверить:

1. Закажите расширенную выписку из ЕГРН (не старше 1–7 дней).

2. Проверьте раздел «Ограничения и обременения»: сервитут, аренда, залог, запрет на регистрационные действия.

3. Если обременение есть — запросите документы о его снятии до сделки.

Красные флаги:

• Есть действующая ипотека (даже если продавец говорит, что погасил)

• Зарегистрированный договор аренды — арендатор имеет право пользоваться квартирой

• Сервитут — третьи лица имеют право ограниченного пользования

• Продавец скрывает или не объясняет обременения

Этап 3. Юридическая проверка и защита сделки

Шаг 9. Проверьте дееспособность продавца

Что это: Если продавец недееспособен или ограничен в дееспособности, сделку могут признать недействительной.

Как проверить:

1. При сомнениях можно попросить справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Это рекомендация, а не обязательное требование — медицинская информация защищена законом, и продавец вправе отказаться.

2. Проверьте: не состоит ли продавец на учёте, не было ли судебных решений о признании недееспособным, не находится ли под опекой.

3. Отказ от справок — повод для осторожности, но не доказательство недееспособности.

Красные флаги:

• Продавец отказывается предоставить справку и ведёт себя неадекватно

• Есть судебные решения о недееспособности

• Продавец состоит на учёте

• Сделка совершается по доверенности от пожилого лица

Шаг 10. Проверьте доверенность (если продажа по доверенности)

Что это: Если продавец действует по доверенности, её нужно проверить особенно тщательно.

Как проверить:

1. Запросите нотариально заверенную доверенность.

2. Проверьте: срок действия, полномочия (право на продажу, получение денег), подлинность через реестр нотариальных действий.

3. Убедитесь, что доверенность не отозвана — проверьте у нотариуса, который её выдал.

Красные флаги:

• Доверенность просрочена

• Нет права на получение денег

• Доверенность отозвана

• Продавец не может связаться с доверителем

Шаг 11. Подготовьте договор купли-продажи

Что это: Основной документ, который фиксирует сделку. Ошибки в нём могут привести к оспариванию.

Как проверить:

1. Закажите договор у юриста или используйте проверенный шаблон.

2. Проверьте: полные данные сторон, точный адрес и кадастровый номер, цена и порядок расчётов, порядок передачи квартиры, ответственность сторон.

3. Убедитесь, что все условия соответствуют закону.

Красные флаги:

• Договор без кадастрового номера

• Цена занижена (для ухода от налогов)

• Нет условий о передаче квартиры

• Нет ответственности за срыв сделки

Шаг 12. Проведите безопасные расчёты

Что это: Передача денег — самый рискованный этап. Используйте только безопасные способы.

Как проверить:

1. Используйте банковскую ячейку или аккредитив.

2. Не передавайте деньги наличными без подтверждения.

3. Проверьте: расчёты через нотариуса, безналичный перевод с подтверждением, поэтапная оплата (часть после регистрации).

4. Передайте ключи только по подписанному акту приёма-передачи после регистрации в Росреестре.

Красные флаги:

• Продавец требует наличные

• Нет подтверждения передачи денег

• Расчёты вне банка

• Продавец торопит с передачей денег до регистрации

Что делать, если нашёл проблему

Проблема	Что делать
Обременение или арест	Требовать снятия до сделки. Если не снимает — отказываться
Долги по капремонту	Требовать погашения до сделки — иначе долг перейдёт к вам
Долги по ЖКХ	Требовать погашения или соразмерно снизить цену
Незаконная перепланировка	Требовать узаконивания или снизить цену
Лица, отказавшиеся от приватизации	Отказаться от сделки или привлечь юриста — выселить нельзя
Недееспособность продавца	Отказаться от сделки
Проблемы с доверенностью	Приостановить сделку до проверки у нотариуса
Проблемы с документами	Приостановить сделку до устранения. При необходимости — консультация юриста

Чек-лист на 12 пунктов (для печати)

1	Выписка из ЕГРН (свежая, 1–7 дней до сделки)	☐
2	Правоустанавливающие документы	☐
3	Продавец на банкротство и долги (ЕФРСБ, ФССП, Кад.арбитраж)	☐
4	История переходов права	☐
5	Зарегистрированные лица (форма 9 / 12)	☐
6	Коммунальные долги (справка не старше 7–10 дней)	☐
7	Перепланировки (техпаспорт БТИ)	☐
8	Дополнительные ограничения (сервитут, аренда, залог)	☐
9	Дееспособность продавца (ПНД/НД — рекомендация)	☐
10	Доверенность (если есть)	☐
11	Договор купли-продажи	☐
12	Безопасные расчёты (аккредитив / ячейка)	☐

3 Документа-ловушки — 199 ₽

6 Шагов к безопасности — 299 ₽

9 Документов для сделки — 699 ₽