Документы для продажи квартиры от собственника

Полный список: что готовить, где получать, сколько действует каждый документ

Продажа квартиры начинается не с объявления на Циан, а с документов. Не хватает одной справки — Росреестр приостанавливает регистрацию, покупатель нервничает, сделка затягивается на недели. Этот гайд — полный список документов для продажи квартиры на вторичном рынке: базовый пакет, дополнительные документы для нестандартных ситуаций, сроки действия и порядок подачи.

1. Базовый пакет документов

Эти документы нужны в любом случае — независимо от того, продаёте вы один или с супругом, покупатель с ипотекой или наличными.

2. Дополнительные документы для особых ситуаций

Эти документы нужны не всегда — только если ваша ситуация подпадает под один из случаев ниже.

3. Когда договор обязательно через нотариуса

Не каждую сделку можно оформить в простой письменной форме. В ряде случаев нотариальное удостоверение обязательно — без него Росреестр не зарегистрирует переход права.

4. Если покупатель с ипотекой — что готовить дополнительно

Покупатель с ипотекой — это дополнительные требования от банка. Часть документов готовит продавец, часть — покупатель.

Что готовит продавец дополнительно:

1. Технический паспорт или техплан квартиры — банк должен убедиться, что нет неузаконенной перепланировки. Если перепланировка есть — банк может отказать или потребовать узаконить
2. Отчёт об оценке квартиры — заказывает покупатель у оценочной компании, аккредитованной банком. Но продавец должен предоставить доступ оценщику. Оценка определяет рыночную и ликвидационную стоимость — банк выдаёт кредит не выше ликвидационной
3. Справка об отсутствии долгов по коммуналке — банк обязательно проверяет. Долги = отказ
4. Выписка из ЕГРН свежая — банк проверяет обременения, аресты, ограничения
5. Предварительный договор купли-продажи — часто банк требует для одобрения кредита. Содержит условия будущей сделки

Что готовит покупатель:

1. Паспорт и документы для банка (справки о доходах, трудовая)
2. Одобрение кредита от банка — обычно занимает 3–7 дней
3. Отчёт об оценке — оплачивает покупатель
4. Договор страхования жизни и имущества (по требованию банка)

5. Безопасные способы расчётов — документы

При любом способе расчётов нужен договор, но дополнительные документы различаются.

6. Что проверить в выписке ЕГРН перед продажей

Прежде чем выставлять квартиру на продажу, закажите выписку из ЕГРН и проверьте её. Если есть обременения — покупатель может отказаться или потребовать скидку.

1. Собственник: ФИО в выписке должно совпадать с вашим паспортом. Если не совпадает — возможно, вы не зарегистрировали право после последней сделки
2. Обременения: раздел «Ограничения и обременения». Если есть ипотека в залоге у банка — нужно сначала погасить. Арест — снять через суд. Сервитут — указать покупателю
3. Кадастровая стоимость: от неё зависит налог при продаже, если владели менее 3/5 лет
4. Площадь и планировка: если делали перепланировку и не узаконили — площадь в ЕГРН может не совпадать с фактической
5. Кадастровый номер: проверьте, что он есть. Если квартира не стоит на кадастровом учёте — нужно поставить (через МФЦ, 5–10 дней)

7. Пошаговая инструкция подготовки документов

Шаг 1. Закажите выписку из ЕГРН

1. На сайте rosreestr.gov.ru или через Госуслуги — 400 ₽, 1–3 дня
2. Проверьте данные: собственник, обременения, площадь
3. Если есть обременения — снимите до сделки

Шаг 2. Соберите правоустанавливающие документы

1. Найдите договор, по которому получили квартиру: купли-продажи, дарения, приватизации, ДДУ
2. Если утерян — запросите дубликат: у нотариуса (если был нотариально удостоворен) или в Росреестре (если в простой письменной форме)
3. Проверьте, что нет неузаконенных перепланировок — это может быть проблемой для покупателя с ипотекой

Шаг 3. Решите вопрос с супругом

1. Если квартира куплена в браке — получите нотариальное согласие супруга на продажу. Стоимость — 1 000–2 000 ₽
2. Если есть брачный договор — приложите копию
3. Если супруг — созаемщик по ипотеке — нужно его согласие дополнительно

Шаг 4. Погасите долги

1. Проверьте долги по коммуналке, капремонту, электричеству, газу
2. Погасите все задолженности — справки об отсутствии долгов действуют 10–30 дней
3. Закажите справку об отсутствии долгов в УК или МФЦ

Шаг 5. Закажите справку о прописанных

1. Закажите выписку из домовой книги или справку о составе семьи в МФЦ
2. Если в квартире кто-то прописан — выписка будет содержать их ФИО
3. Действует 30 дней — заказывайте ближе к сделке

Шаг 6. Подготовьте техпаспорт (если нужно)

1. Если квартира продаётся впервые или покупатель с ипотекой — закажите техпаспорт в БТИ
2. Срок изготовления — 7–14 дней, стоимость — 2 000–3 000 ₽
3. Если есть перепланировка — техпаспорт будет расходиться с фактической планировкой

Шаг 7. Подготовьте документы для покупателя с ипотекой

1. Если знаете, что покупатель с ипотекой — готовьтесь к проверке банком
2. Предоставьте доступ оценщику для осмотра квартиры
3. Подпишите предварительный договор купли-продажи (если банк требует)

Шаг 8. Составьте договор купли-продажи

1. Если не нужна нотариальная форма — составьте в простой письменной. Шаблон можно найти в интернете, но лучше заказать у юриста
2. Если нужна нотариальная форма — обращайтесь к нотариусу с документами
3. Договор должен содержать: данные сторон, адрес квартиры, кадастровый номер, цену, порядок расчётов, сроки освобождения

Шаг 9. Подпишите договор и акт приёма-передачи

1. Подписываете договор (и акт) — в 2 экземплярах для сторон + 1 для Росреестра
2. Акт приёма-передачи — подписывается при передаче ключей, можно одновременно с договором
3. Если есть залог за покупку (аванс/задаток) — подписывается соглашение о задатке отдельно

Шаг 10. Подайте документы в Росреестр

1. Через МФЦ — до 9 рабочих дней, госпошлина 2 000 ₽ (платит покупатель)
2. Через Росреестр напрямую — до 7 рабочих дней
3. Электронно через нотариуса — 1–3 дня
4. Электронно через банк (если покупатель с ипотекой) — 1–2 дня

8. Сроки подачи в Росреестр

9. Частые ошибки при подготовке документов

1. Заказали выписку из ЕГРН слишком рано — она устарела к моменту сделки. Заказывайте за 1–2 недели до подачи
2. Не получили согласие супруга — сделку приостановили. Оформляйте заранее — нотариус делает 1–2 дня
3. Справка о прописанных устарела — заказывали месяц назад, а сделка затянулась. Действует 30 дней — заказывайте ближе к сделке
4. Не погасили долг по коммуналке — покупатель отказался подписывать акт. Погасите заранее и возьмите справку
5. Забыли про долевую собственность — подписали договор в простой письменной, а нотариус обязателен. Проверьте форму сделки заранее
6. Техпаспорт старый — банк не принял. Если покупатель с ипотекой — закажите свежий, не старше 5 лет