Подготовка к продаже квартиры, находящейся в ипотеке

Информационно консультативные услуги

Бесплатные онлайн консультации

+7 (977) 786-96-36

Сдать квартиру в Москве

Обменять квартиру

Оценить квартиру

Купить квартиру

Срочный выкуп квартир в Москве

Позвонить

Phone

Написать WhatsApp

Телефон

Подготовка к продаже квартиры, находящейся в ипотеке

Пошаговый план: от согласования с банком до снятия обременения и регистрации сделки

Законные основания

Продать квартиру в ипотеке можно — закон это разрешает на любом этапе погашения кредита. Главное правило: банк должен знать о продаже и дать согласие. Без участия залогодержателя зарегистрировать переход права собственности в Росреестре не получится.

С сентября 2024 года действует упрощённый порядок: собственник может продать залоговую недвижимость самостоятельно, а ипотека гасится деньгами от сделки. Предварительно закрывать кредит не нужно.

Сроки по новому закону: банк рассматривает заявление до 10 рабочих дней. После одобрения у собственника есть 4 месяца на проведение сделки (с возможностью продления ещё на 4 месяца). Продажа по цене ниже установленной банком минимума недопустима.

Способы продажи

Способ	Суть	Плюсы и минусы
Досрочное погашение своими средствами	Вы закрываете ипотеку, снимаете обременение, затем продаёте квартиру как обычно	+ Самая простая сделка − Нужна крупная сумма на погашение
Погашение деньгами покупателя	Покупатель вносит задаток в размере долга, банк снимает залог, затем оформляется ДКП	+ Не нужны собственные средства − Покупатель несёт риск до снятия обременения
Продажа через банк (аккредитив / эскроу)	Банк курирует сделку: деньги делятся на погашение кредита и выплату продавцу	+ Максимальная безопасность для обеих сторон − Возможна комиссия банка за сопровождение
Перевод долга на покупателя	Покупатель берёт на себя остаток вашей ипотеки, вы получаете разницу	+ Минимум движения средств − Банк может отказать; льготные ставки не переносятся

Важно: В 2025–2026 годах некоторые банки приостановили программу перевода долга на нового заёмщика. Уточняйте доступность способа в вашем банке до начала поиска покупателя.

Пошаговая инструкция

Запросите остаток долга и условия досрочного погашения

Обратитесь в банк за выпиской о задолженности с точной суммой для полного погашения, графиком платежей и информацией о комиссиях. Это можно сделать в офисе, мобильном приложении или через личный кабинет.

Подайте заявление о продаже

Направьте в банк заявление, подписанное всеми собственниками и созаёмщиками. Укажите причину продажи и выбранный способ расчётов. Банк ответит в течение 10 рабочих дней.

Оцените квартиру и подготовьте документы

Сравните цены аналогичных объектов в районе. Учитывайте, что ипотечная квартира может стоить на 3–10% дешевле из-за сложности сделки. Закажите отчёт об оценке у компании, аккредитованной банком (многие банки принимают онлайн-оценку по фото).

Найдите покупателя

В объявлении укажите, что квартира в залоге у банка, — это привлечёт покупателей, готовых к нестандартной сделке. Предложите безопасные схемы расчётов: аккредитив, эскроу-счёт или нотариальный депозит.

Проведите сделку и снимите обременение

Подпишите договор купли-продажи (при участии банка — трёхсторонний). После погашения кредита банк снимает обременение: если закладная электронная — автоматически в течение 3 рабочих дней, если бумажная — через МФЦ в течение 5–10 дней. Госпошлина не взимается.

Зарегистрируйте переход права собственности

После снятия обременения подайте документы в Росреестр или МФЦ. При электронной регистрации через банк процесс занимает 1–2 дня. После регистрации продавец получает оставшуюся сумму, покупатель становится собственником.

Документы для продажи

Паспорта всех собственников, включая детей (свидетельства о рождении).
Кредитный договор и справка из банка об остатке задолженности.
Согласие банка на продажу залогового имущества.
Выписка из ЕГРН с указанием обременения.
Договор-основание (купли-продажи, ДДУ, дарения, наследства).
Согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом (если квартира куплена в браке).
Разрешение органов опеки — если среди собственников несовершеннолетние или использовался материнский капитал.
Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Отчёт об оценке недвижимости от аккредитованной компании.
Закладная с отметкой о погашении — после закрытия кредита.

Когда банк может отказать

На квартиру уже наложено взыскание через суд или исполнительная надпись нотариуса.
Возбуждена процедура банкротства собственника.
Имущество — предмет предшествующей и последующей ипотеки или обременено несколькими созалогодержателями.
Ранее согласие уже было выдано, но имущество не было реализовано в установленный срок.

Налог при продаже

Наличие ипотеки не освобождает от НДФЛ. Если квартира в собственности менее минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств), налог платится с прибыли. Ставка — 13% при доходе до 2 400 000 ₽, далее — 15% с суммы превышения. Даже при нулевом налоге декларацию 3-НДФЛ подать необходимо.

Оставить отзыв