Как платить налоги при сдаче квартиры в аренду — гайд 2026

ГАЙД · НЕДВИЖИМОСТЬ

Как платить налоги при сдаче квартиры в аренду

Самозанятость или ИП на УСН — что выгоднее. Регистрация, ставки, отчётность, расчёты, штрафы.

Москва · 2026 · 299 ₽

Если вы сдаёте квартиру и не платите налог — вы рискуете. Не «возможно, когда-то найдут», а вполне реально: налоговая получает данные из банков, от соседей, от самих арендаторов при конфликте. Штрафы доначисляют за весь период сдачи плюс пени. Итог может оказаться в 2–3 раза больше, чем если бы вы платили честно с первого дня.

Этот гайд отвечает на вопрос: как сдавать квартиру легально и платить минимум налогов. Без сложного языка, без бухгалтерских терминов — только конкретные шаги, цифры и сравнения.

Раздел 1. Три варианта: что выбрать

У собственника, который сдаёт квартиру, есть три легальных способа платить налог:

НПД — налог на профессиональный доход (самозанятость)

Ставка: 4% при сдаче квартиры физическому лицу, 6% — юридическому

Регистрация: через приложение «Мой налог» — 10 минут, бесплатно

Отчётность: не нужна. Налог рассчитывается автоматически в приложении

Лимит дохода: 2,4 млн ₽ в год

Страховые взносы: не обязательны

Кому подходит: большинству собственников, которые сдают 1–3 квартиры

ИП на УСН 6%

Ставка: 6% со всех доходов (независимо от того, кто арендатор — физлицо или компания)

Регистрация: через Госуслуги или МФЦ, госпошлина 800 ₽

Отчётность: декларация один раз в год + отчёты в налоговую и Социальный фонд

Обязательные взносы: фиксированные страховые взносы — в 2026 году 53 658 ₽ за год (даже если дохода нет)

Лимит дохода: 200 млн ₽ в год

Кому подходит: тем, кто сдаёт квартиру юридическому лицу или несколько квартир на крупные суммы

НДФЛ 13% как физлицо

Ставка: 13% со всех доходов

Регистрация: не нужна

Отчётность: декларация 3-НДФЛ один раз в год, до 30 апреля следующего года

Кому подходит: тем, кто сдаёт нерегулярно или сдаёт квартиру 1–2 раза и не планирует в будущем

Раздел 2. Самозанятость: пошаговая регистрация

Регистрация занимает 10 минут. Не нужно никуда ходить.

Шаг 1. Скачайте приложение «Мой налог»

Доступно в App Store и Google Play. Называется «Мой налог».

Шаг 2. Зарегистрируйтесь

Откройте приложение, выберите «Регистрация». Вам понадобятся: паспорт, ИНН, фото паспорта (главный разворот). Можно также зарегистрироваться через личный кабинет налоговой (lkfl.nalog.ru) — если у вас есть доступ к ЛК ФНС, это ещё проще: паспорт и ИНН подтянутся автоматически.

Шаг 3. Выберите вид деятельности

В приложении выберите: «Предоставление в аренду жилых и нежилых помещений» — код 77.20.17.

Шаг 4. Укажите регион деятельности

Выберите регион, где находится квартира (для Москвы — г. Москва).

Шаг 5. Подтвердите

Нажмите «Подтвердить регистрацию». Статус самозанятого присваивается в течение нескольких минут. Вы получите уведомление в приложении.

Всё. Теперь вы самозанятый. Налог будет рассчитываться автоматически — каждый раз, когда вы формируете чек в приложении.

Раздел 3. Как формировать чеки и платить налог

Когда формировать чек

Каждый раз, когда получаете деньги от арендатора. В день поступления платежа — не позже.

Как сформировать чек

1. Откройте приложение «Мой налог»

2. Нажмите «Новый чек»

3. Введите сумму платежа (например, 50 000 ₽)

4. Выберите «Физическое лицо» (если арендатор — обычный человек) или «Юридическое лицо» (если снимает компания)

5. Нажмите «Выдать чек»

Приложение автоматически рассчитает налог: 4% — если арендатор физлицо, 6% — если юрлицо.

Когда платить

Налог платится автоматически — до 28 числа каждого месяца за предыдущий. Но есть нюанс: если налог за месяц меньше 200 ₽, он переносится на следующий месяц. Платить нужно только если сумма накопилась больше 200 ₽.

Оплата — прямо в приложении: по карте, через СБП или банковский перевод по реквизитам.

Раздел 4. Расчёты: сколько вы платите на разных суммах аренды

Пример 1. Квартира за 40 000 ₽ в месяц (арендатор — физлицо)

Параметр	Значение
Доход в месяц	40 000 ₽
Доход в год	480 000 ₽
Ставка НПД	4%
Налог в месяц	1 600 ₽
Налог в год	19 200 ₽
На руки за год	460 800 ₽

Пример 2. Квартира за 80 000 ₽ в месяц (арендатор — физлицо)

Параметр	Значение
Доход в месяц	80 000 ₽
Доход в год	960 000 ₽
Ставка НПД	4%
Налог в месяц	3 200 ₽
Налог в год	38 400 ₽
На руки за год	921 600 ₽

Пример 3. Квартира за 150 000 ₽ в месяц (арендатор — юрлицо)

Параметр	Значение
Доход в месяц	150 000 ₽
Доход в год	1 800 000 ₽
Ставка НПД	6%
Налог в месяц	9 000 ₽
Налог в год	108 000 ₽
На руки за год	1 692 000 ₽

Пример 4. Та же квартира за 150 000 ₽, но через ИП на УСН 6%

Параметр	Значение
Доход в месяц	150 000 ₽
Доход в год	1 800 000 ₽
Ставка УСН	6%
Налог в год	108 000 ₽
Фиксированные взносы	53 658 ₽
Всего налогов в год	161 658 ₽
На руки за год	1 638 342 ₽

Вывод: на сумме 150 000 ₽ в месяц самозанятость выгоднее ИП на 53 658 ₽ в год — из-за обязательных страховых взносов у ИП.

Пример 5. Две квартиры по 100 000 ₽ в месяц (арендатор — юрлицо)

Параметр	Самозанятость	ИП на УСН
Доход в год	2 400 000 ₽	2 400 000 ₽
Налог по ставке	6% = 144 000 ₽	6% = 144 000 ₽
Фиксированные взносы	0	53 658 ₽
Всего налогов	144 000 ₽	197 658 ₽

Вывод: ИП выгоднее самозанятости только в одном случае — если вы сдаёте квартиры юридическим лицам и ваш доход превышает 2,4 млн ₽ в год (лимит самозанятости). Тогда придётся переходить на ИП.

Раздел 5. Когда выгоднее ИП, а когда самозанятость

Критерий	Самозанятость (НПД)	ИП на УСН 6%
Ставка налога	4% (физлица) / 6% (юрлица)	6% всегда
Лимит дохода	2,4 млн ₽ в год	200 млн ₽ в год
Страховые взносы	Не обязательны	53 658 ₽ в год (обязательно)
Отчётность	Не нужна	Декларация + отчёты в СФР
Регистрация	10 минут через приложение	Госпошлина 800 ₽, через МФЦ
Закрытие	За 1 минуту в приложении	Подача заявления, сверка
Кому подходит	1–3 квартиры, арендаторы — физлица	Сдаёте компаниям или доход > 2,4 млн ₽

Правило: если сдаёте физлицам и доход до 2,4 млн ₽ в год — самозанятость всегда выгоднее. Если сдаёте юрлицам и доход меньше 2,4 млн — самозанятость тоже выгоднее из-за отсутствия страховых взносов.

Раздел 6. Штрафы за неуплату налогов

Если сдаёте и не платите вообще

Налоговая может обнаружить сдачу квартиры разными путями:

Соседи пожаловались
Арендатор сообщил (после конфликта)
Банк передал данные о регулярных поступлениях на карту
Управляющая компания сообщила о не проживающих собственниках
ФНС нашла объявление на Циан или Авито

Что грозит

Нарушение	Штраф
Неуплата налога	20% от суммы неуплаченного налога + пени
Умышленная неуплата	40% от суммы + пени
Пени	1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки
Срок давности	3 года, но при умышленном уклонении могут проверить и за больший период

Пример расчёта штрафа

Сдавали квартиру 2 года по 50 000 ₽ в месяц, не платили налог.

Параметр	Сумма
Доход за 2 года	1 200 000 ₽
Налог (НПД 4%)	48 000 ₽
Штраф 20%	9 600 ₽
Пени (условно)	~5 000 ₽
Итого доплатить	~62 600 ₽

Важно: если вменят умышленную неуплату — штраф 40%, и сумма удваивается.

Штраф за отсутствие чека у самозанятого

Если вы зарегистрировались как самозанятый, но забыли сформировать чек:

Первый раз — штраф 20% от суммы (минимум 1 000 ₽)
Повторно — штраф 100% от суммы

Раздел 7. Как налоговая находит тех, кто сдаёт квартиры

Основные источники:

Сведения от банков. Регулярные поступления от одного и того же плательщика — банк может передать данные по запросу ФНС.
Доносы и жалобы. Соседи, бывшие арендаторы, родственники — любой может сообщить в налоговую через сервис на сайте ФНС.
Объявления. ФНС мониторит Циан, Авито, Яндекс.Недвижимость. Объявление + выписка из ЕГРН — достаточно, чтобы начать проверку.
Управляющая компания. Если в квартире прописан один человек, а по факту живёт другой — УК может сообщить.
Перекрёстные проверки. Арендатор — юрлицо — указал арендные платежи в расходах. Налоговая видит: платили за аренду квартиры такому-то собственнику. Проверяет — налогов нет.

Вывод: скрывать сдачу квартиры в 2026 году — не реалистично. Проще платить 4%.

Раздел 8. Частые вопросы

Можно ли быть самозанятым и сдавать квартиру, которой владеет ООО?

Нет. НПД распространяется только на сдачу в аренду имущества, принадлежащего вам как физическому лицу. Если квартира в собственности ООО — сдавать можно только через ИП или ООО.

Нужно ли регистрировать договор найма в Росреестре?

Договор найма жилого помещения между физическими лицами не подлежит регистрации в Росреестре. Регистрация нужна только если договор заключён на год и более — но это ограничение (обременение) регистрируется, если стороны сами подали заявление. На практике почти никто не регистрирует.

Можно ли сдавать квартиру самозанятому, если она в ипотеке?

Да. Ипотека не запрещает сдачу квартиры в аренду. Но некоторые банки прописывают в договоре согласование — проверьте ваш кредитный договор.

Нужно ли платить налог с залога (депозита)?

Если залог зачитывается в счёт последнего месяца аренды — это доход, с него нужно платить налог. Если залог возвращается арендатору при выезде — налог с него платить не нужно.

Можно ли совмещать самозанятость с основной работой?

Да. Самозанятость не мешает работать по найму. Ваш работодатель не узнает о вашем статусе самозанятого — если только вы сами не сообщите.

Что если арендатор платит наличными?

Чек в приложении «Мой налог» формируется в любом случае — наличные это или перевод. Налог платится с полученной суммы, независимо от способа оплаты.

Можно ли снять с себя статус самозанятого?

Да, в любой момент. В приложении «Мой налог» — «Снять с учёта». Процесс занимает 1 минуту.

Раздел 9. Чек-лист: что сделать для легальной сдачи квартиры

Скачать приложение «Мой налог»
Зарегистрироваться как самозанятый (10 минут)
Выбрать вид деятельности: аренда жилых помещений
Указать регион: Москва
Получить подтверждение регистрации
При получении первого платежа — сформировать чек в приложении
Проверить, что налог рассчитался автоматически (4% или 6%)
Настроить оплату налога: по карте или через СБП
Проверить в приложении дедлайн оплаты (до 28 числа)
Если доход за год приближается к 2,4 млн ₽ — подумать о переходе на ИП

Нужны другие гайды по недвижимости?

13 пошаговых инструкций — от проверки квартиры до оформления наследства. От 9 до 1 999 ₽.

Смотреть все гайды Мгновенный доступ после оплаты · PDF · DOCX