Подбор арендаторов и договор найма с минимальными рисками

Пошаговый алгоритм: от объявления до подписания договора и описи имущества

Сдать квартиру — не сложно. Сложно найти жильца, который будет платить вовремя, бережно относиться к имуществу и съедет без скандала. Этот гайд — пошаговый план, который поможет отсеять проблемных жильцов на этапе звонка, грамотно провести просмотр, составить договор найма, защищающий собственника, и оформить залог и опись имущества так, чтобы при конфликте вы могли всё доказать.

1. Подготовка квартиры и объявление

Шаг 1. Подготовьте квартиру

1. Уберите всё ценное и личное. Документы, ювелирные изделия, дорогую технику — заберите. Оставьте только то, что готовы доверить чужому человеку
2. Проверьте технику и сантехнику. Всё должно работать до заселения — иначе жилец будет требовать ремонт или снижения аренды
3. Сделайте качественные фото. Светлые, чёткие, при дневном свете. Фотографируйте каждую комнату, кухню, ванную, балкон. Плохие фото = подозрительные жильцы
4. Определите цену. Сравните с аналогичными объектами на Циан и Авито. Реалистичная цена = быстрее сдаётся. Завышенная = пустует неделями

Шаг 2. Составьте правильное объявление

1. Укажите всё честно: этаж, площадь, состояние ремонта, мебель, техника, расстояние до метро
2. Напишите условия прямо: «без животных», «без детей», «только на длительный срок», «без курения» — это отсеивает неподходящих сразу
3. Укажите, кто вы: «собственник» — это плюс, жильцы предпочитают работать напрямую, а не через агентов
4. Добавьте фразу: «Посуточно не сдаю» — это убирает поток звонков от тех, кто ищет ночёвку

2. Телефонное интервью — первая фильтрация

Цель телефонного звонка — отсеять 80% проблемных кандидатов до того, как вы потратите время на просмотр. Не назначайте просмотр каждому, кто позвонил. Сначала задайте вопросы.

10 вопросов для телефонного разговора

3. Просмотр квартиры — вторая фильтрация

Шаг 3. Запросите документы до или на просмотре

1. Паспорт — обязательно. Проверьте страницу с фото, регистрацией, сроком действия
2. Справка о доходах или подтверждение занятости — не стесняйтесь просить. Вы доверяете имущество стоимостью миллионы
3. Контакт предыдущего арендодателя — позвоните и спросите: платил вовремя, не портил ли имущество, почему съехал

Шаг 4. На что смотреть при просмотре

1. Внешний вид и поведение. Опрятность, адекватность, как общается. Агрессия, нервозность, несвязная речь — откажите
2. Реакция на условия. Произнесите вслух: «Договор найма, залог, опись имущества, коммуналка отдельно». Смотрите на реакцию
3. Вопросы жильца. Адекватный жилец спрашивает про оплату, сроки, ремонт, интернет. Проблемный — «а можно.wallpaper наклеить» или «а соседи не шумят»
4. Кто пришёл. Если на просмотр пришёл один человек, а жить будут пятеро — фиксируйте сразу. Все, кто будет проживать, должны быть указаны в договоре
5. Проверка паспорта. Сфотографируйте разворот с фото и пропиской. Сравните фото с человеком перед вами

4. Договор найма — 15 обязательных пунктов

Договор найма — ваша единственная защита в случае конфликта. Устные договорённости в суде не работают. Ниже — обязательные пункты, которые должны быть в каждом договоре.

Срок договора: 11 месяцев vs регистрация

5. Залог и обеспечительный платёж

Залог (он же обеспечительный платёж, он же депозит) — это сумма, которая остаётся у собственника на весь срок договора и возвращается при выезде, если жилец ничего не нарушил.

Как оформить залог правильно

1. Сумма залога — обычно равна 1 месяцу аренды. По закону (ст. 683 ГК РФ) для жилых помещений залог не может превышать 2 месячных платежей
2. Пропишите в договоре: «Обеспечительный платёж в размере ___ ₽ вносится нанимателем одновременно с подписанием договора. Возвращается наймодателем при выезде нанимателя и сдаче квартиры в надлежащем состоянии»
3. Укажите основания удержания: «Залог может быть удержан полностью или частично в счёт: неоплаченной аренды, коммунальных платежей, порчи имущества, не вывоза в срок, невыполнения условий договора»
4. Фиксируйте факт оплаты: наличными — расписка; переводом — в назначении платежа напишите «обеспечительный платёж по договору найма от [дата]»

6. Опись имущества

Опись имущества — приложение к договору найма. Без неё вы не докажете, что стиральная машина была новой, а диван — не с порванной обивкой.

Что включить в опись

1. Мебель: название, цвет, состояние (новое, хорошее, удовлетворительное), дефекты на момент заселения
2. Бытовая техника: марка, модель, год выпуска, рабочее состояние, дефекты
3. Сантехника: состояние кранов, унитаза, ванной, смесителей
4. Окна и двери: состояние рам, стеклопакетов, замков, петель
5. Отделка: обои, напольное покрытие, потолок — состояние и дефекты
6. Ключи: количество, от каких замков — передаются жильцу
7. Показания счётчиков: холодная, горячая вода, электричество, газ — на дату заселения

7. Налоги при сдаче квартиры

Сдавая квартиру, вы получаете доход — его нужно декларировать и платить налог. Три варианта:

8. Что делать, если жилец не платит или не съезжает

9. Передача квартиры при выезде

1. Назначьте дату и время приёма квартиры. Обе стороны присутствуют
2. Сверьте имущество с описью. Пройдитесь по каждому пункту — мебель, техника, сантехника
3. Проверьте счётчики. Сравните показания на выезд с показаниями на заселение
4. Проверьте коммуналку. Все счета оплачены? Возьмите справку об отсутствии долгов
5. Подпишите акт приёма-передачи. В акте — состояние квартиры, отсутствие претензий или их перечень
6. Верните залог (или удержите часть — с письменным обоснованием). При возврате наличными — расписка жильца в получении
7. Получите ключи. Все комплекты — от квартиры, почты, гаража, ворот