Как обменять квартиру правильно? Способы обмена недвижимости
Обмен недвижимости является наиболее простым и удобным способом улучшения своих жилищных или финансовых условий, поскольку сделка предполагает переезд на новое, более комфортабельное место жительства или получения вырученных денег от продажи своего жилья, после грамотно организованной альтернативной сделки. Рассматриваются различные способы квартирного обмена.
Цели и средства
Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье.
Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника улучшить жилищные условия по причине пополнения семейства, по мере роста потребностей к уровню комфорта, или просто по необходимости сменить район проживания.
В практике современных риэлторов не редко встречаются граждане, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение. Цель, при обмене просторной квартиры на более скромное жильё, получить доплату, сохранить место для проживания и московскую прописку.
Возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» - именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия;
Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата. В этом случае речь, чаще всего, идет о коммунальных квартирах, о разделе наследства, о разъезде – при разводе или, когда дети выросли и переезжают жить в отдельные квартиры.
При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры. Например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.
Варианты проведения обмена недвижимости
Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время. Равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город. Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы. Междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.
В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса обмена квартир предполагается альтернативная сделка через куплю-продажу.
Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала подыскивается покупатель на свою квартиру, параллельно подбирается новая жилплощадь, которая соответствует параметрам желаемого нового жилья.
Прямой обмен, достаточно непростая операция. Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру. Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки. Ведь необходимо, чтобы предлагаемые условия устраивали всех.
Альтернативные сделки, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки. Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры. Эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить. Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки затруднительно.
В случае, когда собственник продает квартиру и не сразу приобретает новую жилплощадь, возникают некоторые риски. Внезапный скачок цен после продажи может помешать покупке новой квартиры, или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – своя квартира продана, жить ее прежнему владельцу негде, а вырученных денег не хватает на покупку новой квартиры. Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.
Сделка «trade-in»
Рассматривая различные варианты обмена квартир, нельзя не отметить достаточно интересную схему, которую впервые стали практиковать столичные девелоперы. Это схема «trade-in», которая предполагает быстрый переезд в квартиру новостройки, при этом в счет оплаты принимается старая квартира. Подобный способ обмена является достаточно быстрым, но не достаточно эффективным. Фактически владелец квартиры может потерять в районе 30% от рыночной стоимости своей квартиры взамен на быстрый переезд. Хотя, это сознательный выбор каждого человека.
Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»
При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка. Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно практикуется на рынке недвижимости.
Обмен ипотечного жилья
Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья. Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто. При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит. Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно). Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.
Документы, необходимые при обмене квартиры
Для того, чтобы обменять квартиру, это также относится и к продаже недвижимости, необходимо собрать следующие документы:
- Правоустанавливающие документы
- Кадастровый паспорт помещения;
- Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
- Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (при опеке);
· Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).
- Также потребуются различные проверочные документы, которые позволяют удостовериться об отсутствии рисков и "подводных камней".
- Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака. Если недвижимость была приобретена в период брака, для проведения сделки необходимо письменное согласие супруга/супруги. Согласие необходимо также в том случае, если брак уже расторгнут, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместным, и права на него в равной степени принадлежат обоим супругам;
- Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Документ необходим, если заключаются сделки с недвижимым имуществом, где имеют доли.
Заключение
Для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта. В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.
Кроме того, специалист способен обеспечить профессиональный подход к проверке документов квартир и участников сделки. А это весьма важно, ведь речь идет о сделке с недвижимостью вторичного рынка. Квартира вполне могла поменять нескольких владельцев, что повышает риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав.
Цели и средства
Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье.
Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника улучшить жилищные условия по причине пополнения семейства, по мере роста потребностей к уровню комфорта, или просто по необходимости сменить район проживания.
В практике современных риэлторов не редко встречаются граждане, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение. Цель, при обмене просторной квартиры на более скромное жильё, получить доплату, сохранить место для проживания и московскую прописку.
Возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» - именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия;
Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата. В этом случае речь, чаще всего, идет о коммунальных квартирах, о разделе наследства, о разъезде – при разводе или, когда дети выросли и переезжают жить в отдельные квартиры.
При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры. Например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.
Варианты проведения обмена недвижимости
Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время. Равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город. Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы. Междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.
В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса обмена квартир предполагается альтернативная сделка через куплю-продажу.
Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала подыскивается покупатель на свою квартиру, параллельно подбирается новая жилплощадь, которая соответствует параметрам желаемого нового жилья.
Прямой обмен, достаточно непростая операция. Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру. Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки. Ведь необходимо, чтобы предлагаемые условия устраивали всех.
Альтернативные сделки, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки. Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры. Эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить. Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки затруднительно.
В случае, когда собственник продает квартиру и не сразу приобретает новую жилплощадь, возникают некоторые риски. Внезапный скачок цен после продажи может помешать покупке новой квартиры, или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – своя квартира продана, жить ее прежнему владельцу негде, а вырученных денег не хватает на покупку новой квартиры. Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.
Сделка «trade-in»
Рассматривая различные варианты обмена квартир, нельзя не отметить достаточно интересную схему, которую впервые стали практиковать столичные девелоперы. Это схема «trade-in», которая предполагает быстрый переезд в квартиру новостройки, при этом в счет оплаты принимается старая квартира. Подобный способ обмена является достаточно быстрым, но не достаточно эффективным. Фактически владелец квартиры может потерять в районе 30% от рыночной стоимости своей квартиры взамен на быстрый переезд. Хотя, это сознательный выбор каждого человека.
Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»
При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка. Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно практикуется на рынке недвижимости.
Обмен ипотечного жилья
Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья. Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто. При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит. Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно). Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.
Документы, необходимые при обмене квартиры
Для того, чтобы обменять квартиру, это также относится и к продаже недвижимости, необходимо собрать следующие документы:
- Правоустанавливающие документы
- Кадастровый паспорт помещения;
- Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
- Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (при опеке);
· Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).
- Также потребуются различные проверочные документы, которые позволяют удостовериться об отсутствии рисков и "подводных камней".
- Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака. Если недвижимость была приобретена в период брака, для проведения сделки необходимо письменное согласие супруга/супруги. Согласие необходимо также в том случае, если брак уже расторгнут, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместным, и права на него в равной степени принадлежат обоим супругам;
- Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Документ необходим, если заключаются сделки с недвижимым имуществом, где имеют доли.
Заключение
Для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта. В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.
Кроме того, специалист способен обеспечить профессиональный подход к проверке документов квартир и участников сделки. А это весьма важно, ведь речь идет о сделке с недвижимостью вторичного рынка. Квартира вполне могла поменять нескольких владельцев, что повышает риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав.
Порядок действий при оформлении обмена квартирами через куплю-продажу
1. Предварительная оценка рыночной стоимости своей квартиры и той квартиры, в которую хочется переехать (сбор статистики по открытым базам данных квартир, выставленных на продажу);
2. Решение вопроса с доплатой (если она требуется) – кому и сколько;
3. Поиск на рынке подходящего варианта для переезда (среди выставленных на продажу квартир);
4. Поиск покупателя на свою квартиру (выставляя ее на продажу через те же базы);
5. Заключение в один день сразу двух Договоров купли-продажи квартир (т.е. одновременная продажа своей и покупка другой квартиры);
6. Регистрация обоих договоров в Росреестре (можно это делать через МФЦ «Мои документы»);
7. Физическая передача и переезд на новое место жительства.
2. Решение вопроса с доплатой (если она требуется) – кому и сколько;
3. Поиск на рынке подходящего варианта для переезда (среди выставленных на продажу квартир);
4. Поиск покупателя на свою квартиру (выставляя ее на продажу через те же базы);
5. Заключение в один день сразу двух Договоров купли-продажи квартир (т.е. одновременная продажа своей и покупка другой квартиры);
6. Регистрация обоих договоров в Росреестре (можно это делать через МФЦ «Мои документы»);
7. Физическая передача и переезд на новое место жительства.
Выезд эксперта или бесплатная онлайн консультация
Оставьте свои контактные данные, и менеджер свяжется с вами в удобное Вам время
