НДФЛ при продаже недвижимости: ставки, вычеты и правила 2025–2026

Полный гид для физических лиц: какие ставки действуют с 2025 года, как уменьшить налог, когда применяется кадастровая стоимость и в каких случаях декларацию подавать не нужно. Обновлено 1 октября 2026 года.

Ставки НДФЛ с 2025 года

С 2025 года для доходов от продажи имущества действует двухступенчатая прогрессивная шкала. Порог привязан не к сумме сделки, а к совокупному доходу — прибыли от продажи за календарный год. Если вы продаёте несколько объектов, доходы суммируются.

Коэффициент «2 400 000 ₽» — это не льгота и не вычет, а граница перехода между ставками. Налог считается со всей суммы дохода, а не только с части сверх порога — просто до порога она облагается по 13%, а свыше — по 15%.

Для нерезидентов РФ

Ставка 30% без права на имущественные вычеты. Однако нерезиденты могут уменьшить доход на документально подтверждённые расходы, а также применить правило 70% кадастра. Если нерезидент подпадает под льготу для семей с двумя и более детьми — освобождение от НДФЛ работает на тех же условиях, что и для резидентов.

Минимальный срок владения

Если объект был в собственности дольше минимального срока — налог платить не нужно и декларацию подавать не требуется. Срок отсчитывается от даты регистрации права собственности.

Как уменьшить налог

Если имущество продаётся до истечения минимального срока, можно выбрать один из двух способов. Одновременно применять оба нельзя.

Способ 1. Имущественный вычет

• 1 000 000 ₽ — для жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домов и земельных участков
• 250 000 ₽ — для прочего имущества (гаражи, нежилые помещения, автомобили, мотоциклы и т.д.)

Вычет можно применять каждый год, но не более одного раза в год для каждого вида имущества.

Способ 2. Уменьшение дохода на расходы

• Расходы должны быть документально подтверждены (чеки, договоры, квитанции, выписки)
• Учитываются затраты на покупку, строительство, ремонт, проценты по ипотеке
• Можно включить расходы наследодателя или дарителя, если объект получен по наследству или в дар от близкого родственника
• Можно учесть расходы на ремонт, если они документально подтверждены и не были ранее учтены для иных целей

Правило 70% кадастровой стоимости

Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи — для расчёта налога берётся 70% кадастра. Это защита от занижения цены в договоре.

С 2025 года регионы могут повышать коэффициент с 0,7 до 1,0. В этом случае налог считается от полной кадастровой стоимости, даже если договорная цена ниже.

Регионы с коэффициентом 1,0 (на 2026 год)

• Москва, Санкт-Петербург, Севастополь
• Московская и Ленинградская области
• Республика Татарстан, Краснодарский край
• Свердловская, Новосибирская, Нижегородская области
• Чеченская Республика, Республика Дагестан
• Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий АО

Примеры расчёта

Льгота для семей с двумя и более детьми

При продаже жилья до истечения минимального срока семьи с двумя и более детьми могут быть освобождены от НДФЛ. Условия:

• На дату продажи есть не менее двух детей до 18 лет (или до 24 лет, если учатся очно)
• С 2026 года: учитываются также недееспособные дети любого возраста и ребёнок, родившийся после сделки (если на дату продажи он зарегистрирован в продаваемом жилье)
• Площадь нового жилья должна быть не меньше проданного (по договору, не по кадастру)
• Кадастровая стоимость нового жилья не ниже проданного
• На дату продажи у семьи нет другого жилья в собственности более 50%
• Новое жильё куплено в том же году или до 30 апреля следующего года

Особые случаи

Договор долевого участия (ДДУ)

Для дольщиков срок владения считается с даты заключения ДДУ, а не с даты регистрации права. Это выгодно: дом может строиться три года, и к моменту сдачи срок уже пройдёт.

Переуступка по ДДУ

Если вы продаёте права по ДДУ до сдачи дома (переуступка), это не продажа недвижимости — это продажа имущественных прав. Минимальный срок владения здесь не применяется в принципе. Налог считается с разницы между ценой переуступки и суммой, уплаченной застройщику. Вычет 1 млн ₽ не действует, но можно учесть подтверждённые расходы.

Реновация (Москва)

При сносе дома по программе реновации и получении новой квартиры срок владения сохраняется — отсчёт не обнуляется. Считается от даты регистрации исходной квартиры.

Раздел и объединение помещений

Срок исчисляется с даты регистрации исходного объекта, а не нового. Разделили квартиру на две — у каждой сохраняется срок исходной квартиры.

Программа приватизации

Если приватизация оформлена до 2016 года — минимальный срок 3 года, даже без льготных оснований.

Сроки и отчётность

Декларацию можно подать через «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС или лично в налоговой инспекции. Прилагаются: договор купли-продажи, документы о расходах, выписка из ЕГРН, документы на вычет.

Шпаргалка

Статья носит информационный характер. Перед сделкой проконсультируйтесь с налоговым специалистом — правила могут зависеть от конкретной ситуации и региона.