Как это работает

Купили квартиру, дом или земельный участок? Вы имеете право вернуть часть уплаченного НДФЛ. С 2025 года действует прогрессивная шкала налогообложения — чем выше доход, тем больше может быть возврат. При ставке 22% максимальная сумма достигает 1 100 000 ₽.

Главное правило: право на вычет возникает один раз, но получать его можно частями в течение нескольких лет, пока не исчерпается лимит. Не обязательно возвращать всю сумму за один год — остаток переносится на следующие годы. Исключение — вычет по процентам ипотеки: он предоставляется только по одному объекту и повторно не оформляется.

1. Сколько можно вернуть

Имущественный вычет состоит из двух частей: основной вычет за покупку и вычет по процентам ипотеки. Лимиты: 2 млн ₽ на покупку и 3 млн ₽ на проценты. С 2025 года сумма возврата зависит от ставки НДФЛ, по которой облагается ваш доход.

Сноска к таблице. Максимальные суммы указаны при условии, что вы уплатили НДФЛ на эту сумму, вычет ранее не использован и доход попадает в соответствующую ступень. Фактический возврат не может превышать уплаченный за год НДФЛ. Суммы — ориентир, а не гарантия.

Как работает прогрессивная шкала

Повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а только к части, превышающей порог. Например, при доходе 6 млн ₽: 2,4 млн облагаются по 13%, 2,6 млн (от 2,4 до 5 млн) — по 15%, 1 млн (от 5 до 6 млн) — по 18%. Вычет применяется к доходам с самой высокой ставкой.

2. Кто имеет право на вычет

3. Что входит в вычет

Основной вычет — 2 млн ₽

• Стоимость квартиры, дома, комнаты, доли
• Стоимость земельного участка с жилым домом
• Расходы на строительство дома — проект, материалы, оплата строителей, подключение к сетям
• Расходы на отделку — если квартира куплена без отделки (это должно быть указано в договоре)
• Расходы на разработку проектной и сметной документации
• Расходы на приобретение стройматериалов и оплату работ по отделке

Вычет по процентам — 3 млн ₽

• Возвращается НДФЛ с фактически уплаченных процентов по целевому кредиту на жильё
• Лимит 3 млн ₽ — это сумма процентов, с которой можно вернуть налог
• Если проценты за весь срок кредита меньше 3 млн ₽ — вычет с фактически уплаченной суммы
• Если больше — вычет только с 3 млн ₽
• Вычет по процентам можно получать ежегодно, подавая декларацию за каждый год

4. Три способа получения вычета

Способ 1. Через ФНС — стандартный порядок

Подходит для любой ситуации, включая покупку за наличные. Подача — после окончания года, в котором возникло право на вычет.

1. Заполните декларацию 3-НДФЛ в ЛК налогоплательщика на nalog.gov.ru
2. Приложите документы: договор, выписку ЕГРН, платёжные документы, справку о доходах
3. Заявление на возврат налога с реквизитами счёта — встроено в декларацию, отдельным файлом подавать не нужно
4. Камеральная проверка — до 3 месяцев
5. Перечисление денег — до 1 месяца после проверки

Итого: до 4 месяцев от подачи до денег.

Способ 2. Через работодателя

Получаете возврат в текущем году — НДФЛ не удерживают из зарплаты, пока не исчерпается лимит.

1. Подайте заявление в ЛК ФНС на получение уведомления для работодателя
2. ФНС готовит уведомление — 30 дней
3. Передайте уведомление в бухгалтерию работодателя
4. С следующего месяца НДФЛ не удерживают — зарплата увеличивается на 13% (или иную ставку)
5. Если работодатель удержал НДФЛ до получения уведомления — он вернёт удержанное
6. Если сменили работу — нужно новое уведомление для нового работодателя

Способ 3. Упрощённый порядок

Самый быстрый — без декларации и документов. Но доступен только если банк участвует в обмене данными с ФНС и только для ипотеки.

1. Банк передаёт данные о ваших расходах в ФНС автоматически
2. В ЛК налогоплательщика появляется предзаполненное заявление (обычно после 20 марта)
3. Проверьте данные, укажите реквизиты счёта, подпишите электронной подписью
4. Проверка — 1 месяц (вместо 3)
5. Деньги перечисляются на счёт

5. Документы для стандартного оформления

6. Пошаговая инструкция

1. Определите, когда возникло право на вычет

   • Готовое жильё: с даты регистрации права собственности в ЕГРН
   • Строящееся жильё (ДДУ): с даты подписания акта приёма-передачи
   • Самостоятельное строительство: с даты регистрации права на построенный дом

   Пример. Вы купили готовую квартиру в 2025 году. Право на вычет возникло в 2025 году. Подать декларацию можно в 2026 году — за 2025 год. Также можно подать за 2023 и 2024 годы, если в эти годы был доход по НДФЛ и вы ещё не использовали вычет.

2. Соберите документы

   • Закажите справку о доходах у работодателя (или скачайте из ЛК ФНС)
   • Подготовьте договор и платёжные документы
   • Закажите выписку из ЕГРН (если нет на руках)
   • Если ипотека — закажите справку об уплаченных процентах в банке
   • Если заявляете отделку — подготовьте чеки и договоры с подрядчиками
   • Если распределяете с супругом — свидетельство о браке

3. Заполните декларацию 3-НДФЛ

   • Войдите в ЛК налогоплательщика на nalog.gov.ru
   • Выберите «Заполнить декларацию 3-НДФЛ»
   • Система подтянет данные из справки о доходах автоматически
   • Укажите тип вычета — «Имущественный»
   • Введите данные объекта: адрес, кадастровый номер, стоимость, дата регистрации
   • Укажите сумму расходов — не более 2 млн ₽ за покупку и 3 млн ₽ за проценты
   • Приложите сканы документов (PDF или фото)
   • Заполните заявление на возврат с реквизитами счёта — оно встроено в декларацию
   • Подпишите декларацию электронной подписью

4. Дождитесь проверки

   • Камеральная проверка — до 3 месяцев со дня подачи
   • Статус проверки виден в ЛК ФНС
   • Если инспектор найдёт ошибки — придёт уведомление с просьбой уточнить
   • После завершения проверки — заявление на возврат рассматривается до 1 месяца
   • Деньги поступают на банковский счёт

5. Если вычет не исчерпан за один год

   • Если годовой доход меньше 2 млн ₽ — вычет переносится на следующий год
   • Каждый год подаёте новую декларацию, пока не исчерпаете лимит
   • Вычет не сгорает — можно получать годами
   • Для вычета по процентам — каждый год заказывайте справку в банке о сумме процентов, уплаченных за год

7. Особые случаи

Брак — распределение между супругами

Если квартира куплена в браке — каждый супруг имеет право на вычет до 2 млн ₽. Семейный лимит — 4 млн ₽ на покупку и 6 млн ₽ на проценты.

• Если квартира стоит 4 млн ₽ и более — каждый супруг получает вычет с 2 млн ₽ — по 260 000 ₽
• Если квартира стоит 3 млн ₽ — можно распределить: 2 млн одному, 1 млн другому
• При прогрессивной шкале выгоднее отдать вычет тому, у кого доход выше — возврат будет больше
• Если один супруг уже использовал вычет — второй оформляет на себя полностью
• Распределение указывается в декларации — отдельное заявление не нужно

Покупка у родственников — когда вычет нельзя

Долевая собственность детей

Если ребёнок — собственник доли в квартире, родитель может получить вычет за его долю. При этом ребёнок не теряет право на собственный вычет в будущем, когда начнёт платить НДФЛ.

• Родитель включает расходы на долю ребёнка в свою декларацию
• Нужны документы, подтверждающие родство и оплату (свидетельство о рождении, платёжки)
• Если оба родителя платят — они могут распределить доли детей между собой

Материнский капитал

Вычет предоставляется с суммы расходов за вычетом маткапитала. Государственные деньги не облагаются НДФЛ — с них нельзя получить возврат.

• Квартира стоит 4 млн ₽, маткапитал — 600 000 ₽. Вычет — с 3 400 000 ₽. Но лимит — 2 млн ₽, значит возврат 260 000 ₽
• Квартира стоит 2 млн ₽, маткапитал — 600 000 ₽. Вычет — с 1 400 000 ₽. Возврат — 182 000 ₽. Остаток 600 000 ₽ переносится на другое жильё

Военная ипотека

Государство оплачивает жильё — вычет с этой суммы невозможен. Но вычет можно получить с собственных доплат.

• Вычет только с суммы, которую вы доплатили из личных средств
• Нужны платёжные документы, подтверждающие личные расходы
• Вычет по процентам — только с процентов, уплаченных из личных средств

Пенсионер

Пенсионеры могут перенести вычет на 3 предыдущих года — даже если уже не работают.

• Если вышли на пенсию в 2025 году — можно подать за 2022, 2023, 2024 годы
• Пенсия не облагается НДФЛ — вычет только с доходов, по которым уплачивался НДФЛ
• Если кроме пенсии нет дохода — вычет оформить нельзя
• Если работает пенсионер — вычет с зарплаты

Рефинансирование ипотеки

Право на вычет по процентам сохраняется при рефинансировании — если новый кредит тоже целевой (на жильё).

• В кредитном договоре должно быть указано, что кредит — на рефинансирование ипотеки
• Если рефинансировали в потребкредит — вычет по процентам теряется
• Вычет по процентам можно получать по обоим кредитам — если общая сумма не превышает 3 млн ₽

8. За сколько лет можно вернуть

Пример расчёта «от и до»

Иванов купил квартиру за 5 млн ₽ в 2025 году, оформил ипотеку. Его годовой доход — 6 млн ₽, ставка — 18%. За 2025 год он уплатил НДФЛ: 2,4 млн × 13% + 2,6 млн × 15% + 1 млн × 18% = 312 000 + 390 000 + 180 000 = 882 000 ₽.

• Основной вычет: 2 млн ₽ × 18% = 360 000 ₽ — но не больше уплаченного НДФЛ. Уплачено 882 000 ₽, значит возврат 360 000 ₽.
• Вычет по процентам: предположим, за 2025 год уплачено процентов на 400 000 ₽. Возврат: 400 000 × 18% = 72 000 ₽.
• Итого за 2025 год: 360 000 + 72 000 = 432 000 ₽. Остаток основного вычета и процентов переносится на следующие годы.

9. Частые ошибки

10. Что изменилось в 2025 году

• Прогрессивная шкала НДФЛ. Ставки 13/15/18/20/22% вместо единой 13%. Это увеличило максимальный возврат до 1 100 000 ₽ для высоких доходов.
• Упрощённый порядок. Запускается с 20 марта, доступен только для ипотеки и только если банк участвует в обмене данными с ФНС.
• Лимиты не изменились. 2 млн ₽ на покупку и 3 млн ₽ на проценты — как и раньше.
• Заявление на возврат встроено в декларацию 3-НДФЛ в ЛК ФНС — отдельным файлом подавать не нужно.
• Срок камеральной проверки для упрощённого порядка — 1 месяц вместо 3.

Полезные ссылки

• Личный кабинет ФНС Декларация 3-НДФЛ, проверка статуса, возврат
• ФНС — упрощённый порядок Список банков-участников
• Госуслуги Справки, выписки
• Росреестр Выписка из ЕГРН