Гайд: Проверка квартиры на чистоту (12 шагов)

Актуально на октябрь 2026. Для физлиц: закрыть 95% рисков при покупке квартиры в Москве/МО.

Шаг 1. Тип сделки: вторичка или новостройка

Определите тип сделки — от этого зависят документы и риски. Для вторички — проверка собственника, истории переходов, долгов, перепланировки. Для новостройки — проверка застройщика, проектной декларации, аккредитации в банках.

Шаг 2. Выписка из ЕГРН

Получите свежую выписку (не старше 3–5 дней). Проверьте собственника, обременения, ограничения и право проживания третьих лиц.

Шаг 3. История переходов права и срок владения

Проверьте цепочку собственников. Частые продажи за короткий срок — повод для дополнительной проверки.

Шаг 4. Паспорт продавца и полномочия

Сверьте паспорт, проверьте действительность. Если действует представитель — нотариальная доверенность и её актуальность в реестре ФНП.

Шаг 5. Кто зарегистрирован в квартире

Справка о зарегистрированных (форма №9). Особое внимание — несовершеннолетним и лицам с правом бессрочного проживания.

Шаг 6. Семейное положение и согласие супруга

Если квартира куплена в браке — нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ). Если получена по безвозмездной сделке — согласие не требуется.

Шаг 7. Долги по ЖКУ и капремонту

Справки от УК/ТСЖ и фонда капремонта. Долги по капремонту переходят к покупателю (ст. 153 ЖК РФ).

Шаг 8. Перепланировка и техническое состояние

План БТИ/техпаспорт. Если перепланировка — документы о согласовании. Без них — риск предписания и штрафов.

Шаг 9. Банкротство и исполнительные производства

Проверка продавца в ЕФРСБ и ФССП. Это снижает риск оспаривания сделки.

Шаг 10. Авансовое соглашение

Чётко пропишите объект, сумму, сроки, условия возврата и список документов. Лучше аванс с жёсткими условиями, чем устные договорённости.

Шаг 11. Безопасный расчёт

Аккредитив, ячейка, эскроу. Не переводите деньги без условий раскрытия.

Шаг 12. Регистрация и приёмка

Регистрация через МФЦ/нотариуса/электронно. Акт приёма‑передачи — только после осмотра. Финальный документ — выписка ЕГРН с вашим именем.

Мини‑гайд: 3 ошибки, которые убивают сделку

• Внесение денег без письменного авансового соглашения.
• Игнорирование долгов по капремонту.
• Подписание акта без осмотра и фиксации дефектов.

Чек‑лист: 3 документа до подписания

1. Свежая выписка из ЕГРН.
2. Справка о зарегистрированных лицах.
3. Справки об отсутствии задолженности (ЖКУ + капремонт).

Шаблоны запросов (примеры)