Пакет - 2490р

Пошаговая инструкция: проверка квартиры на чистоту перед покупкой

12 шагов, которые защитят ваши деньги и нервы

Покупка жилья — это крупнейшее вложение в жизни. Но значительная часть сделок на вторичном рынке несёт риски: банкротство продавца, обременения, запреты на регистрацию, незаконные перепланировки. Эта инструкция поможет выявить их до того, как вы отдадите деньги. Все проверки разбиты на 3 этапа. В каждом — по 4 шага. Итого 12 пунктов, которые закрывают основные юридические и технические риски.

Этап 1. Проверка продавца и истории квартиры

Шаг 1. Запросите выписку из ЕГРН

Что это

Единый государственный реестр недвижимости — официальный источник, где указаны все собственники, обременения и аресты.

Как проверить

1. Закажите выписку через Росреестр, МФЦ или онлайн (Госуслуги). 2. Проверьте: кто указан собственником (совпадает ли с продавцом), вид права (собственность, общая долевая, общая совместная — все варианты нормальны), есть ли обременения (ипотека, арест, запрет на регистрацию, аренда, сервитут), дату возникновения права, кадастровый номер и площадь. 3. Сравните данные с тем, что говорит продавец. 4. Заказывайте за 1–7 дней до сделки. 30 дней — допустимый потолок, но не норма. Чем свежее, тем надёжнее.

Красные флаги

Собственник не совпадает с продавцом
Есть ипотека или арест
Право зарегистрировано недавно (менее 3 лет назад)
Площадь в ЕГРН меньше, чем в объявлении
Зарегистрированная аренда или сервитут

Шаг 2. Проверьте правоустанавливающие документы

Что это

Документы, на основании которых возникло право собственности: договор купли-продажи, дарения, наследства, приватизации.

Как проверить

1. Запросите у продавца копии всех документов. 2. Проверьте цепочку переходов права: кто владел квартирой до него и на каком основании. 3. Убедитесь, что каждый переход был законным. 4. Обратите внимание на основание: наследство (риск оспаривания другими наследниками), дарение (особенно если после него квартира сразу продаётся — возможна попытка скрыть происхождение средств), приватизация с участием несовершеннолетних (нужно разрешение опеки).

Красные флаги

В цепочке есть несовершеннолетние, недееспособные или умершие
Квартира переходила из рук в руки более 3 раз за последние 5 лет
Дарение, после которого квартира сразу выставлена на продажу
Дарение от пожилого лица — возможны споры о дееспособности
Приватизация с участием несовершеннолетних — без опеки сделка незаконна
Есть расхождения в данных (ФИО, площадь, адрес)
Документы утеряны или восстановлены

Шаг 3. Проверьте продавца на банкротство и долги

Что это

Если продавец признан банкротом или имеет крупные долги, сделку могут оспорить.

Где проверить

1. ЕФРСБ (bankrot.fedresurs.ru) — реестр банкротств 2. ФССП (fssprus.ru) — исполнительные производства 3. Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru) — судебные споры 4. ГАС «Правосудие» (sudrf.ru) — суды общей юрисдикции

Красные флаги

Продавец в процедуре банкротства
Против него открыто исполнительное производство
Он участвует в судебных спорах по недвижимости
Есть долги по налогам и коммунальным платежам

Шаг 4. Проверьте историю переходов права

Что это

Полная цепочка собственников — от первого до текущего.

Как проверить

1. Закажите расширенную выписку из ЕГРН о переходах права. 2. Изучите каждого собственника: был ли он дееспособен, не находился ли под опекой, не был ли осуждён. 3. Проверьте, не было ли среди сделок дарения или наследства — они чаще оспариваются.

Красные флаги

Частая смена собственников
Наследство, оформленное менее 3 лет назад
Дарение + быстрая продажа (квартира подарена и сразу выставлена на рынок)
Продажа по доверенности — проверьте доверенность отдельно

Этап 2. Проверка квартиры и документов

Шаг 5. Проверьте зарегистрированных лиц

Что это

Справка о лицах, зарегистрированных в квартире. Даже если продавец выписался, могут остаться другие. Важно: домовые книги отменены с 2018 года. Современный аналог — справка по форме 9 (кто прописан сейчас) или архивная форма 12 (кто был прописан и выписан).

Как проверить

1. Запросите справку в МФЦ, управляющей компании или паспортном столе. 2. Проверьте: кто зарегистрирован на момент сделки, есть ли несовершеннолетние. 3. Выявите лиц, отказавшихся от приватизации — они сохраняют бессрочное право пользования даже после продажи. Выселить их нельзя. 4. Проверьте детей, чьи родители лишены родительских прав — ребёнок сохраняет право пользования жилым помещением.

Красные флаги

Зарегистрированы несовершеннолетние — без разрешения опеки сделка незаконна
Есть лица, отказавшиеся от приватизации — останутся жить в квартире пожизненно
Кто-то зарегистрирован, но не проживает — может вернуться
Продавец не может предоставить справку

Шаг 6. Проверьте коммунальные долги

Что это

Долги по ЖКХ, капитальному ремонту, электроэнергии, газу. Долги по капремонту переходят к новому собственнику по закону. Долги по ЖКХ формально остаются за продавцом, но управляющая компания может отказать в открытии лицевого счёта на ваше имя.

Как проверить

1. Запросите у продавца справку об отсутствии задолженности (не старше 7–10 дней). 2. Обратитесь в управляющую компанию и ресурсоснабжающие организации. 3. Проверьте: долги по капитальному ремонту (переходят на нового собственника), долги по ЖКХ (УК может заблокировать лицевой счёт), задолженность по электроэнергии и газу. 4. Проверьте налоги: попросите продавца показать справку из ФНС. Чужие долги по ИНН на сайте ФНС проверить нельзя — только свои. Исполнительные производства можно проверить через сайт ФССП (fssprus.ru).

Красные флаги

Продавец не может показать квитанции или справку
Есть задолженность по капремонту — перейдёт к вам
УК отказывается предоставить информацию
Долг «небольшой», но обещают погасить после сделки

Шаг 7. Проверьте перепланировки и легальность

Что это

Любые изменения планировки должны быть узаконены. Иначе — штраф или требование вернуть всё как было.

Как проверить

1. Запросите технический паспорт БТИ. 2. Сравните план с фактическим состоянием квартиры. 3. Проверьте: снос несущих стен, перенос мокрых зон (санузел, кухня), объединение комнат, пристройки и балконы.

Красные флаги

План не совпадает с фактическим состоянием
Перепланировка не узаконена
Мокрые зоны перенесены («мокрое над сухим»)
Несущие стены снесены

Шаг 8. Проверьте дополнительные ограничения

Что это

Помимо ипотеки и ареста, в ЕГРН могут быть указаны другие ограничения, не очевидные при первом запросе: сервитут, залог в пользу третьих лиц, зарегистрированный договор аренды.

Как проверить

1. Закажите расширенную выписку из ЕГРН (не старше 1–7 дней). 2. Проверьте раздел «Ограничения и обременения»: сервитут, аренда, залог, запрет на регистрационные действия. 3. Если обременение есть — запросите документы о его снятии до сделки.

Красные флаги

Есть действующая ипотека (даже если продавец говорит, что погасил)
Зарегистрированный договор аренды — арендатор имеет право пользоваться квартирой
Сервитут — третьи лица имеют право ограниченного пользования
Продавец скрывает или не объясняет обременения

Этап 3. Юридическая проверка и защита сделки

Шаг 9. Проверьте дееспособность продавца

Что это

Если продавец недееспособен или ограничен в дееспособности, сделку могут признать недействительной.

Как проверить

1. При сомнениях можно попросить справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Это рекомендация, а не обязательное требование — медицинская информация защищена законом, и продавец вправе отказаться. 2. Проверьте: не состоит ли продавец на учёте, не было ли судебных решений о признании недееспособным, не находится ли под опекой. 3. Отказ от справок — повод для осторожности, но не доказательство недееспособности.

Красные флаги

Продавец отказывается предоставить справку и ведёт себя неадекватно
Есть судебные решения о недееспособности
Продавец состоит на учёте
Сделка совершается по доверенности от пожилого лица

Шаг 10. Проверьте доверенность (если продажа по доверенности)

Что это

Если продавец действует по доверенности, её нужно проверить особенно тщательно.

Как проверить

1. Запросите нотариально заверенную доверенность. 2. Проверьте: срок действия, полномочия (право на продажу, получение денег), подлинность через реестр нотариальных действий. 3. Убедитесь, что доверенность не отозвана — проверьте у нотариуса, который её выдал.

Красные флаги

Доверенность просрочена
Нет права на получение денег
Доверенность отозвана
Продавец не может связаться с доверителем

Шаг 11. Подготовьте договор купли-продажи

Что это

Основной документ, который фиксирует сделку. Ошибки в нём могут привести к оспариванию.

Как проверить

1. Закажите договор у юриста или используйте проверенный шаблон. 2. Проверьте: полные данные сторон, точный адрес и кадастровый номер, цена и порядок расчётов, порядок передачи квартиры, ответственность сторон. 3. Убедитесь, что все условия соответствуют закону.

Красные флаги

Договор без кадастрового номера
Цена занижена (для ухода от налогов)
Нет условий о передаче квартиры
Нет ответственности за срыв сделки

Шаг 12. Проведите безопасные расчёты

Что это

Передача денег — самый рискованный этап. Используйте только безопасные способы.

Как проверить

1. Используйте банковскую ячейку или аккредитив. 2. Не передавайте деньги наличными без подтверждения. 3. Проверьте: расчёты через нотариуса, безналичный перевод с подтверждением, поэтапная оплата (часть после регистрации). 4. Передайте ключи только по подписанному акту приёма-передачи после регистрации в Росреестре.

Красные флаги

Продавец требует наличные
Нет подтверждения передачи денег
Расчёты вне банка
Продавец торопит с передачей денег до регистрации

Что делать, если нашёл проблему

Проблема	Что делать
Обременение или арест	Требовать снятия до сделки. Если не снимает — отказываться
Долги по капремонту	Требовать погашения до сделки — иначе долг перейдёт к вам
Долги по ЖКХ	Требовать погашения или соразмерно снизить цену
Незаконная перепланировка	Требовать узаконивания или снизить цену
Лица, отказавшиеся от приватизации	Отказаться от сделки или привлечь юриста — выселить нельзя
Недееспособность продавца	Отказаться от сделки
Проблемы с доверенностью	Приостановить сделку до проверки у нотариуса
Проблемы с документами	Приостановить сделку до устранения. При необходимости — консультация юриста

Чек-лист на 12 пунктов (для печати)

☐ 1. Выписка из ЕГРН (свежая, 1–7 дней до сделки)

☐ 2. Правоустанавливающие документы

☐ 3. Продавец на банкротство и долги (ЕФРСБ, ФССП, Кад.арбитраж)

☐ 4. История переходов права

☐ 5. Зарегистрированные лица (форма 9 / 12)

☐ 6. Коммунальные долги (справка не старше 7–10 дней)

☐ 7. Перепланировки (техпаспорт БТИ)

☐ 8. Дополнительные ограничения (сервитут, аренда, залог)

☐ 9. Дееспособность продавца (ПНД/НД — рекомендация)

☐ 10. Доверенность (если есть)

☐ 11. Договор купли-продажи

☐ 12. Безопасные расчёты (аккредитив / ячейка)

Полезный гайд «3 документа перед сделкой»

Как проверить квартиру до подписания договора и не потерять деньги

Введение

Покупка или продажа квартиры — одна из самых крупных сделок в жизни. И одна из самых рискованных, если подойти без подготовки. Большинство споров и судебных дел возникают из-за документов, которые не проверили вовремя. Этот гайд — практическая инструкция: какие документы запрашивать, на что смотреть, какие «красные флаги» должны остановить и что делать, если проблему нашли. Важно: гайд носит информационный характер. В сложных ситуациях (наследство, долевая собственность, несовершеннолетние, банкротство) привлекайте юриста.

1. Выписка из ЕГРН

Что это, где получить, срок действия

Что это

Главный документ, подтверждающий, кто владеет объектом, на каком праве и есть ли ограничения.

Где получить

Росреестр, Госуслуги, МФЦ, онлайн-сервисы банков и риелторских платформ.

Срок действия

У выписки нет закона о сроке — она актуальна на дату выдачи. Но для сделки заказывайте максимально свежую: в идеале за 1–7 дней до подписания. 30 дней — допустимый потолок, но не норма.

Что проверить

• ФИО собственника — сверьте с паспортом продавца. • Вид права — должно содержать слово «собственность» (полная, общая долевая, общая совместная — все варианты нормальны). • Кадастровый номер и площадь — сверьте с документами. • Обременения: ипотека, арест, запрет на регистрацию, аренда, сервитут. • Дату выписки — чем свежее, тем лучше.

🚩 Красные флаги

Арест или запрет на регистрацию действий
Непогашенная ипотека
Зарегистрированная аренда
Несовпадение площади или адреса
Собственник — не тот, кто продаёт

Что делать

Не подписывайте договор.
Запросите документы о снятии обременения.
Если продавец не может снять арест — откажитесь от сделки.
При сомнениях — консультация юриста.

2. Правоустанавливающие документы

Что это и что проверить

Что это

Документы, на основании которых у продавца возникло право собственности: договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследстве, решение суда, договор мены.

Что проверить

• Цепочку переходов права — не должно быть пробелов. Каждый предыдущий собственник должен быть связан со следующим документом. • Основание приобретения: — наследство — риск оспаривания другими наследниками; — дарение — риск оспаривания, если даритель был недееспособен или если дарение маскировало продажу (притворная сделка); — приватизация — если участвовали несовершеннолетние, нужно разрешение опеки.

🚩 Красные флаги

Наследство получено недавно (до 3 лет) — повышенный риск появления других наследников. После 3 лет риск снижается, но не исчезает полностью.
Приватизация с участием несовершеннолетних — без разрешения опеки сделка незаконна.
Дарение, после которого квартира сразу выставлена на продажу — возможна попытка скрыть происхождение средств или обойти налоги.
Дарение от пожилого лица — возможны споры о дееспособности дарителя.
Судебные споры по объекту — текущие или недавние.

Что делать

Запросите недостающие документы из цепочки.
При наследстве — проверьте, нет ли других наследников (завещание, обязательная доля).
При дарении и быстрой продаже — проконсультируйтесь с юристом о рисках оспаривания.
При сомнениях — откажитесь от сделки.

2.1. Дополнительные документы

Что это

Это не правоустанавливающие документы — они не устанавливают право, но обеспечивают законность сделки. Без них сделку могут оспорить или не зарегистрировать.

Нотариальное согласие супруга

Если объект куплен по возмездной сделке (договор купли-продажи, мены) в период брака — согласие супруга обязательно. Не нужно, если: • квартира получена по наследству или в дар; • есть брачный договор, по которому квартира принадлежит только продавцу; • продавец не состоит в браке на дату сделки.

Разрешение органов опеки и попечительства

Если среди собственников или зарегистрированных лиц есть несовершеннолетние — продажа без разрешения опеки незаконна.

Отказ от преимущественного права покупки

Если собственность долевая — остальные сособственники имеют преимущественное право покупки доли. Они должны письменно отказаться от этого права (нотариально) — иначе сделку можно оспорить.

🚩 Красные флаги

«Мы в разводе, но документов нет» — если развод не оформлен официально, согласие всё ещё нужно.
«Квартира моя, хотя куплена в браке» — если нет брачного договора, она общая.
«Дети не собственники, но прописаны» — опека может всё равно потребоваться.
Нет отказа сособственников — сделку оспорят.

Что делать

Нет согласия супруга, отказа сособственников или разрешения опеки — откажитесь от сделки.
Устные обещания «дам согласие потом» — не принимайте. Только документы.
При сложной ситуации — консультация юриста.

3. Справка о зарегистрированных лицах

Что это, где получить, что проверить

Что это

Документ, показывающий, кто зарегистрирован в квартире на текущую дату. В зависимости от региона это справка по форме 9 (кто прописан сейчас) или архивная форма 12 (кто был прописан и выписан — история). Важно: домовые книги отменены с 2018 года. Получить актуальную выписку из домовой книги нельзя — только архивную, с данными до 2018 года. Современный аналог — справка о зарегистрированных лицах (форма 9 или адресная справка из МВД).

Где получить

МФЦ, управляющая компания, Госуслуги, паспортный стол.

Что проверить

• Кто зарегистрирован — даже если продавец выписался, могут остаться другие лица. • Несовершеннолетние — продажа с зарегистрированным ребёнком требует разрешения опеки. • Лица, отказавшиеся от приватизации — они сохраняют бессрочное право пользования даже после продажи квартиры. Выселить их через суд нельзя. • Дети, чьи родители лишены родительских прав — ребёнок сохраняет право пользования жилым помещением. При продаже может потребоваться согласие опеки.

🚩 Красные флаги

Зарегистрированные лица, отказывающиеся выписываться до сделки
Несовершеннолетние в квартире — без разрешения опеки сделка незаконна
Лица, отказавшиеся от приватизации — сохраняют право жить в квартире пожизненно
Ребёнок, чьи родители лишены родительских прав — он сохраняет право пользования

Что делать

Потребуйте выписки всех до сделки.
Есть несовершеннолетние — запросите разрешение опеки.
Есть отказавшиеся от приватизации — откажитесь от сделки или привлекайте юриста. Эти люди останутся жить в вашей квартире, и закон на их стороне.
Кто-то сохранил право пользования — это серьёзный риск. Отказывайтесь или консультируйтесь с юристом.

4. Справка об отсутствии долгов по ЖКХ, капремонту и налогам

Что это, где получить, что проверить

Что это

Отдельный документ, подтверждающий, что у продавца нет задолженности по коммунальным платежам, взносам на капитальный ремонт и налогам на имущество. Это не часть справки о зарегистрированных лицах — это самостоятельная проверка.

Где получить

• Коммуналка и капремонт: управляющая компания, ТСЖ, фонд капремонта, МФЦ, Госуслуги. • Налоги: сайт ФНС (nalog.ru) или Госуслуги.

Что проверить

• Долг по коммунальным платежам (жильё, вода, газ, электричество, отопление). • Долг по взносам на капитальный ремонт — переходит к новому собственнику. • Долг по налогу на имущество — по конкретному объекту. • Кто указан плательщиком по лицевому счёту — это поможет понять, кто фактически оплачивал коммуналку. Лицевой счёт открывается на помещение, а не на собственника, поэтому плательщиком может быть любой жилец или даже арендатор. Само по себе это не проблема — но важно для расчётов.

🚩 Красные флаги

Продавец говорит: «Долгов нет, справка не нужна» — без справки проверить невозможно.
Долг «небольшой», но обещают погасить после сделки — после регистрации он может стать вашим.
Справка старая (более 7–10 дней) — за это время могли накопиться новые долги.

Что делать

Требуйте свежую справку (не старше 7–10 дней).
Есть долги — погасите до сделки или вычтите из цены.
Если продавец отказывается показывать справку — откажитесь от сделки.

Дополнительно

В зависимости от ситуации могут потребоваться

• Справки из ПНД и НД — при сомнениях в дееспособности продавца (рекомендация, не обязательное требование; медицинская информация защищена законом). • Проверка продавца: банкротство (ЕФРСБ), судебные дела (Картотека арбитражных дел, районные суды), исполнительные производства (ФССП). • Проверка объекта: техпаспорт, кадастровая оценка, проектная декларация (для новостроек).

Что делать, если нашли проблему

Не подписывайте договор и не передавайте деньги.
Запросите дополнительные документы — всё, что нужно для понимания ситуации.
Проконсультируйтесь с юристом — особенно при наследстве, банкротстве, несовершеннолетних, долевой собственности.
При необходимости откажитесь от сделки. Лучше потерять время, чем деньги.
Если проблема решаема — зафиксируйте условия её решения в договоре (сроки, ответственность, гарантии).

Заключение

Проверка документов занимает несколько дней, но может сэкономить миллионы рублей и годы судов.

Минимальный набор

№	Документ	Срок / статус
1	Выписка из ЕГРН	Свежая, 1–7 дней до сделки
2	Правоустанавливающие документы	Вся цепочка, без пробелов
3	Справка о зарегистрированных лицах	Все, кто прописан, их статус и права
4	Справка об отсутствии долгов	По коммуналке, капремонту, налогам
5	Дополнительные документы	Согласие супруга, опека, отказ сособственников

✅ Все пять пунктов проверены — вы готовы к сделке.

❌ Что-то не готово — остановитесь, пока не устраните риск.

Хотите полный набор?

Если вы хотите закрыть все вопросы разом — посмотрите на сайте все три гайда:

📘 «3 документа, которые убивают сделку»

199 ₽

Купить

📘 «6 шагов к безопасной сделке»

299 ₽

Купить

📘 «9 документов для продажи или сдачи»

699 ₽

Купить

Берегите себя и свои деньги! 🏠💎 С уважением, Ваш информационный консультант P.S. Сохраните этот гайд — он пригодится не только для текущей сделки, но и для следующей. Документы обновляются, но принцип остаётся тем же: всё проверить заранее.

Полезный гайд

«3 документа,
которые убивают сделку»

Как проверить продавца или арендатора за 5 минут
и не потерять деньги

Информационный консультант по недвижимости

3 документа

5 минут на проверку

369 человек уже сэкономили

Почему я написала этот гайд

Здравствуйте! За годы работы с недвижимостью я увидела одну и ту же картину: 90% проблем в сделках возникают из-за 3 документов. Их либо нет, либо они оформлены неправильно, либо продавец или арендатор «забывает» их показать. В этом гайде я делюсь самым важным — тем, что проверяю в первую очередь у любого продавца или арендатора. Это знание сэкономит вам деньги, нервы и время. Прочитайте за 5 минут. И вы уже будете знать больше, чем 90% людей на рынке. Поехали! 🚀

Документ №1: Выписка из ЕГРН

Единый государственный реестр недвижимости — главный документ собственности

Что такое ЕГРН

ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости. Это главный документ, который подтверждает, что продавец или арендодатель действительно является собственником. Без свежей выписки вы не можете быть уверены, что квартира принадлежит тому, кто её продаёт или сдаёт.

3 главные ловушки

№	Что говорит продавец	Что на самом деле скрывается
1	«Выписка у меня старая, но всё в порядке»	За 6 месяцев квартира могла быть продана, подарена или заложена
2	«Я пришлю вам копию, а оригинал в МФЦ»	Копию можно подделать или отредактировать
3	«Выписка есть, но я её потерял»	Скорее всего, там есть обременение, о котором он молчит

✅ Как проверить за 5 минут (бесплатно)

Зайдите на сайт Росреестра rosreestr.gov.ru
В разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» введите адрес
Если объект не найден — это красный флаг
Попросите продавца показать свежую выписку (дата — не старше 3 дней)

⚠️ Важно

Выписка должна быть подписана электронной подписью Росреестра или иметь синюю печать МФЦ.

Документ №2: Справка об отсутствии долгов

Коммунальные платежи, налоги и взносы на капремонт

Почему это важно

Если у продавца есть долги по коммуналке или налогам, это создаёт риски для вас. Долги по взносам на капитальный ремонт переходят к новому собственнику по закону. Долги по ЖКХ (отопление, вода, электричество) формально остаются за продавцом, но управляющая компания может отказать в открытии лицевого счёта на ваше имя и потребовать погашения.

3 главные ловушки

№	Что говорит продавец	Что на самом деле скрывается
1	«Я оплатил всё, справка не нужна»	Если нет справки — вы не можете это проверить
2	«Справку дадут только после оплаты»	Это ложь. Справку обязаны дать в любой момент
3	«Долг небольшой, я его оплачу после сделки»	Долг по капремонту станет вашим, а по ЖКХ — УК может заблокировать лицевой счёт

✅ Как проверить за 5 минут (бесплатно)

Коммуналка: позвоните в управляющую компанию или ТСЖ и спросите, есть ли долг
Налоги: попросите продавца показать справку об отсутствии задолженности из ФНС или проверьте через сайт ФССП (fssprus.ru) — там видны исполнительные производства
Капремонт: спросите в фонде капремонта по адресу объекта

⚠️ Важно

Требуйте свежую справку (дата — не старше 7 дней).

Документ №3: Нотариальное согласие супруга

Если продавец или арендодатель состоит в браке — этот документ обязателен

Почему это важно

Если продавец или арендодатель состоит в браке, то по закону квартира считается совместно нажитым имуществом. Продать или сдать её без нотариального согласия супруга нельзя. Если согласия нет, супруг может оспорить сделку в течение 1 года — с момента, когда он узнал или должен был узнать о сделке.

3 главные ловушки

№	Что говорит продавец	Что на самом деле скрывается
1	«Мы в разводе, согласие не нужно»	Если развод официально не оформлен — согласие нужно
2	«Супруг дал устное согласие»	Устное согласие не имеет силы. Только нотариально заверенное
3	«Квартира моя, супруг не имеет отношения»	Если квартира куплена в браке — она общая, даже если записана на одного

✅ Как проверить за 5 минут (бесплатно)

Спросите продавца: «Вы состоите в браке?»
Если да — попросите показать нотариальное согласие на сделку
Проверьте дату согласия — чем свежее, тем лучше. Законного срока нет, но рекомендуется не старше 3 месяцев
Убедитесь, что в согласии указан конкретный объект и цена

⚠️ Важно

Если продавец говорит «я в разводе» — попросите показать свидетельство о разводе. Без него согласие всё ещё нужно.

Бонус: чек-лист «3 документа за 5 минут»

Возьмите этот чек-лист с собой на встречу с продавцом или арендатором. Просто отмечайте каждый пункт:

☐ 1. Выписка из ЕГРН (свежая, не старше 3 дней) — ✅ / ❌

☐ 2. Справка об отсутствии долгов (коммуналка, налоги, капремонт) — ✅ / ❌

☐ 3. Нотариальное согласие супруга (если есть брак) — ✅ / ❌

✅ Если все три — зелёные

Вы уже проверили то, что не проверяют 90% людей. Поздравляю! 🎉

❌ Если любой — красный

Не подписывайте ничего, пока документ не будет предоставлен. Лучше потерять время, чем деньги.

Вы теперь знаете больше, чем 90% людей на рынке

Поздравляю! Вы только что стали намного умнее в вопросах недвижимости. Теперь вы знаете: • Какие 3 документа всегда проверять перед любой сделкой • Как проверить каждый из них за 5 минут (бесплатно) • Какие фразы продавца или арендатора — красный флаг

3 Главных документа

6 Шагов к безопасности

9 Алгоритмов для сделки

Хотите больше?

Если вы хотите пойти дальше и закрыть все вопросы разом — посмотрите на сайте следующие готовые инструкции:

📘 «6 шагов к безопасной сделке»

299 ₽

Купить

📘 «9 документов для продажи или сдачи»

699 ₽

Купить

Берегите себя и свои деньги! 🏠💎 С уважением, Ваш информационный консультант

P.S.

Гайд остаётся у вас навсегда. Сохраните его — пригодится, даже если сейчас вы не планируете сделку. Поверьте, эти знания спасут вас от потери денег.

Шаблоны запросов и формулировок писем

Набор для покупателя: закрыть 95% рисков при покупке квартиры в Москве/МО

Запрос свежей выписки из ЕГРН

Для сообщения/чата (мягко)

«Подскажите, пожалуйста, сможете ли прислать свежую выписку из ЕГРН (не старше 7 дней)? Для меня это обязательный этап проверки, чтобы убедиться, что на объекте нет обременений, арестов и всё в порядке с правом собственности. Если удобно — можно ссылкой на файл или скриншотом ключевых полей: собственник, обременения, дата регистрации права.»

Для письма на почту (официально)

«Прошу предоставить свежую выписку из ЕГРН на объект по адресу [адрес], дата выписки — не старше 7 календарных дней. Выписка необходима для проверки отсутствия обременений, арестов, запретов на регистрацию, а также для подтверждения соответствия собственника данным продавца. Готов(а) принять документ в электронном виде с электронной подписью Росреестра либо в виде скан‑копии с печатью МФЦ.»

Проверка долгов по ЖКХ и капремонту

Для чата/сообщения

«Чтобы исключить риски на сделке, мне важно убедиться в отсутствии долгов. Подскажите, пожалуйста, сможете прислать справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт (не старше 7–10 дней)? Если есть текущие начисления — можно приложить квитанции за последние 3 месяца.»

Для письма

«Прошу предоставить справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг и взносам на капитальный ремонт на дату [число, месяц, год]. Справка необходима, поскольку задолженность по капитальному ремонту переходит к новому собственнику. Готов(а) принять документ из управляющей компании, ТСЖ, фонда капремонта либо МФЦ.»

Маткапитал и доли детям

Нейтральный запрос

«При проверке истории квартиры важно понимать, использовался ли материнский капитал при её покупке. Если да — прошу подтвердить, что были выделены доли всем детям и нет претензий со стороны органов опеки. Если маткапитал не использовался — достаточно короткого подтверждения.»

Перепланировка и техпаспорт БТИ

Для сообщения

«Вижу, что планировка отличается от типовой. Подскажите, есть ли узаконенная перепланировка? Если да, прошу прислать технический паспорт БТИ и документы, подтверждающие согласование изменений. Если перепланировки нет — тоже скажите, чтобы я понимал(а), что всё в исходном состоянии.»

Для письма

«Прошу предоставить технический паспорт БТИ на квартиру и документы, подтверждающие законность перепланировки (если она проводилась). При отсутствии узаконенной перепланировки — прошу письменно подтвердить, что фактические изменения не производились либо согласованы в установленном порядке. Это важно, чтобы исключить риски штрафов и требования вернуть планировку в исходное состояние.»

Согласие супруга и цепочка собственников

Согласие супруга

«Если квартира приобретена в браке, для сделки потребуется нотариальное согласие супруга. Прошу подтвердить наличие такого документа либо сообщить, что объект не является совместно нажитым имуществом.»

Цепочка собственников (расширенная выписка)

«Для полной юридической проверки прошу предоставить расширенную выписку из ЕГРН о переходах права на объект. Это поможет убедиться в чистоте истории и отсутствии рисков оспаривания сделок.»

Как просить документы и не отпугнуть продавца

Всегда объясняйте причину: «Это стандартная проверка, чтобы защитить обе стороны».
Предлагайте варианты: «Можно прислать ссылкой, скриншотом или фото — как вам удобнее».
Не требуйте «всё сразу» — разбивайте на 2–3 этапа: сначала ЕГРН и долги, потом остальные документы.
Благодарите за каждый присланный документ: это снижает напряжение.
Если продавец отказывается — это уже красный флаг. Лучше остановиться и проконсультироваться с юристом.

☐ Выписка ЕГРН (свежая, ≤7 дней)

☐ Справка о долгах (ЖКХ + капремонт)

☐ Маткапитал: подтверждение/отказ

☐ Перепланировка: техпаспорт/согласование

☐ Согласие супруга (если нужно)

☐ Цепочка собственников (расширенная выписка)